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부동산의 이중매매와 형사책임

임정주 신화법률사무소 변호사 등록일 2017년08월17일 18시47분  
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▲ 임정주 신화법률사무소 변호사

부동산의 이중매매라 함은 부동산 소유자가 소유권 이전의 의사로 제1 매수인과 부동산을 매도하는 계약을 체결하고 아직 등기를 경료하지 않은 것을 이용하여 다시 제2 매수인과 매매계약을 체결하여 그에게 소유권이전등기를 경료해 주는 경우를 말합니다. 부동산 이중매매의 경우에 매도인에게 처음부터 제1 매수인에 대한 소유권 이전 의사가 없이 매매대금을 편취할 의사가 있었다면 사기죄가 문제 되기도 하지만, 부동산 이중매매와 관련하여 형사적으로 주로 문제 되는 것은 배임죄의 성립 여부입니다.

부동산의 이중매매에 있어서 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 자로서 배임죄의 주체가 되기 위하여는 매도인이 계약금을 받은 것만으로는 부족하고 적어도 중도금을 받는 등 매도인이 더 이상 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에 이르러야 합니다(대법원 1986. 7. 8.선고 85도1873). 즉 제1 매수인과 계약금만 수령한 단계에서는 매도인은 언제든지 위약금을 지급하고 계약을 해제할 수 있으므로, 매도인은 매수인의 소유권취득에 협력해야 할 법적 의무가 없고, 이 단계에서의 이중매매는 배임죄를 구성하지는 않고 민사상 채무불이행 여부만 문제 됩니다.

또한 부동산 이중매매에서 배임죄의 실행의 착수 시기는 매도인이 제2 매수인과 매매계약을 체결하고 중도금을 수령한 때입니다. 판례도 ‘피고인은 제1차 매수인인 피해자로부터 계약금 및 중도금 명목의 금원을 교부 받고 나서 제2차 매수인에게 위 부동산을 매도하기로 하고 제2차 매수인으로부터 계약금을 지급 받은 뒤 더 이상의 계약 이행이 이루어지지 않은 것으로 보이는바, 부동산 이중양도에 있어서 매도인이 제2차 매수인으로부터 계약금만을 지급 받고 중도금을 수령한 바 없다면 배임죄의 실행의 착수가 있었다고 볼 수 없다(대법원 2003. 3. 25.선고 2002도7134)’고 판시한 바 있습니다.

부동산 이중매매에서 악의의 제2매수인이나 중개인에 대하여 배임죄의 공법이 성립하는지 문제 되는데, 판례는 ‘업무상배임죄의 실행으로 인하여 이익을 얻게 되는 수익자 또는 그와 밀접한 관련이 있는 제 3자를 배임의 실행행위자와 공동정범으로 인정하기 위하여는 실행행위자의 행위가 피해자 본인에 대한 배임행위에 해당한다는 것을 알면서도 소극적으로 그 배임행위에 편승하여 이익을 취득한 것만으로는 부족하고, 실행행위자의 배임행위를 교사하거나 또는 배임행위의 전 과정에 관여하는 등으로 배임행위에 적극 가담할 것을 필요로 한다(대법원 2003. 10. 30. 선고 2003도4382)’는 입장입니다. 즉 악의의 제2 매수인이나 중개인은 그 가담형태에 따라 배임죄의 공동정범, 교사 또는 방조범이 성립할 수 있는 것입니다.

부동산의 매매계약에 있어서 매수인이 중도금을 지급하면 계약의 이행에 착수한 것이 되어 매도인은 계약을 일방적으로 해제할 수 없는 효과가 발생하므로(민법 제565조 제1항), 이때부터 매도인은 매수인으로부터 잔금수령을 전제로 하여 매수인에게 목적부동산을 계약체결당시의 상태 그대로 소유권이전등기절차를 이행하여 주어야 할 법률적 의무를 하게 되는 바, 이러한 법리를 기초로 부동산 이중매매에서 배임죄의 성립여부가 문제 되고 있는 것입니다. 부동산 이중매매의 법리를 잘 알고 대응한다면, 이중매매에 따른 형사책임을 미연에 방지할 수 있을 것입니다. 

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