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임차인의 유익비상환청구권

이태원 신화법률사무소 변호사 등록일 2017년08월24일 18시35분  
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▲ 이태원 신화법률사무소 변호사

유익비란 물건의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용(이러한 비용을 ‘필요비’라 함)은 아니지만, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 사용된 비용을 말합니다. 이러한 유익비를 임차인이 지출한 경우 민법에서는 임대인에게 상환할 의무를 부여하고 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자(임차인)의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자(임차인)가 회복자(임대인)로부터 점유물의 반환을 청구 받거나 회복자(임대인)에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자(임대인)에 대하여 행사할 수 있습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결). 그리고 만약 유익비상환청구권이 인정되는 경우라면 그 상환금액에 관해 점유자(임차인)의 입증이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 점유자(임차인)에 대하여 상환금액에 관한 입증을 촉구하는 등 상환금액에 관하여 심리·판단하여야 합니다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471 판결). 그런데 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다. 

한편 임차인에게 이러한 유익비상환청구권이 인정되는 경우에는 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비 상환청구권에 기한 유치권 항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다. 그러나 판례는 “필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다.”라고 하였으며(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결), “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.”라고 하였고(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결), “건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상 회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다.”라고 하였으므로(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결), 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구할 수 없다고 할 것입니다.

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