정부, DSR 가이드라인 등 내달 중순 새 대출기준 발표
전세대출 이자만 적용···신용·주택대출은 표준만기 준용
임대보증금으로 상쇄되는 전세자금대출은 이자만 따지고 기존 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기에 따라 연간 원리금 상환액이 산출된다.
17일 금융권에 따르면 금융당국과 은행들은 이 같은 내용의 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인을 마련, 내달 중순 가계부채 대책 발표 이후 제시할 예정이다.
이번 가계부채 대책의 핵심은 기존 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신(新) DTI를 내년부터 시행하고, DTI보다 강화된 개념의 DSR를 2019년 전면 도입하는 것이다.
대출 시점 기준으로 소득 대비 부채를 계산하는 게 아니라 장래 소득 변화와 만기까지의 원리금 상환 부담을 따져 개인별 적정 수준으로 돈을 빌려주자는 취지다.
신규 주택담보대출에 적용되는 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금도 반영, 사실상 다주택자가 추가로 대출할 수 없도록 했다.
DSR는 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금 등까지 따져 연간 원리금 상환 부담액을 산출한다.
대출은 상품마다 만기와 상환 방식이 달라 금융당국과 은행들의 실무 태스크포스(TF)가 가이드라인을 마련하고 각 상품 특성에 맞춰 이를 적용하기로 했다.
전세자금대출은 2∼3년 만기다.
임대보증금 범위에서 빌리고 다른 용도로 쓸 수 없다. 임대보증금을 돌려받아 원금을 상환한다. 따라서 이자만 DSR에 반영된다.
신용대출은 1년 만기지만, 일부 매입 조건으로 연장되는 경우가 있다. 10%를 상환하고 나머지는 연장해 사실상 10년 만기가 되는 식이다.
주택담보대출은 10년 만기라도 20년, 30년까지 연장할 수 있다. TF가 계산한 평균 만기는 약 20년이다.
크게 일시상환 방식과 분할상환 방식으로 나뉜다.
TF는 일시상환 방식의 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기를 기준으로 연간 원리금 상환액을 계산하기로 방향을 잡았다.
마이너스통장은 실제로 사용하지 않더라도 잠정적인 부채로 판단, 설정된 한도 자체를 부채 총액으로 잡기로 했다.
분할상환 방식의 주택담보대출은 그 자체로 DSR의 연간 원리금 상환액이다. 매월 일정액을 갚는 할부금도 마찬가지다.
이렇게 해서 산출되는 DSR는 일정 비율을 한도로 묶지 않고 자율규제로 운영될 가능성이 크다.
행정지도로서 지도 비율이 정해진 신 DTI와 병행 적용되는 것이다.
또, 가계부채 대책에서 다주택자의 주택담보대출 만기를 최장 10∼15년으로 제한하는 방안도 검토 대상이다.
이 밖에도 정책모기지 가운데 적격대출 소득 요건을 1억 원으로 제한하는 방안, 보금자리론과 디딤돌대출의 기능을 조정하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다.
한편, 금융당국은 정부의 6·19 및 8·2 부동산 대책 이후 주택을 담보로 한 가계대출 옥죄기가 본격화되면서 강화된 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제를 우회한 편법대출을 집중 점검하기로 했다.
서울취재본부장. 대통령실, 국회 등을 맡고 있습니다.