오천에 H건설과 S건설 등이, 흥해 초곡지구에 S건설, 남옥지구에 S건설 등 여러 곳에 조합이 결성되었거나 추진 중이다. 주택조합은 건설회사의 일반 분양아파트보다 가격이 저렴해 합리적인 분양가에 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다.
지역주택조합은 건설사나 시행사가 아닌 주택수요자들이 직접 자금을 모아 시행 주체가 되는 방식이다. 무주택가구주(일정 규모 이하 주택소유자도 가능)들이 땅을 사서 아파트를 짓는 방식으로 일종의 아파트 공동구매로 생각하면 된다. 조합이 직접 땅을 매입해 시행사 역할을 하기 때문에 중간비용을 줄일 수 있고 분양, 광고 등 홍보비용도 덜 든다. 조합원으로 참여해 운영비만 내면 참여가 가능하고 청약통장도 필요 없고 동과 호수도 선택할 수 있다.
또, 고질적인 알박기 문제를 해결하기 위해 사업부지의 95%를 확보하면 나머지 5%는 토지소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있도록 했다. 그러나 최종입주에 성공한 조합은 그렇게 많이 않다. 무리하게 뛰어들었다가 자칫 위험에 처할 수도 있다.
조합설립인가 조건인 사업부지 80%만 확보한 채 추진하다가 잔여부지의 소유자들과 매매계약이 이루어지지 않아 사업이 지연되거나, 대행사 업무추진비만 챙기고 조합을 방치하는 사례도 있다. 조합을 통해 내 집 마련에 성공하려면 무엇보다도 리스크가 작은 곳을 선택하는 것이 중요하다.
특히 사업 부지를 계약만 한 채 조합원을 모집 시 소유자가 조합에 가입했는지, 땅을 팔기로 했는지, 향후 사업 진행 속도는 이상이 없는지 꼼꼼히 잘 따져봐야 한다. 사업 승인 후 사업 부지를 95% 이상 확보한 단지가 좋으나, 사업승인을 받은 단지를 구입하는 것도 방법이다. 웃돈을 줘야 하지만 사업무산으로 인한 리스크를 크게 낮출 수 있다.
제일 중요한 것은 조합아파트는 분양아파트와 달리 ‘주택도시보증공사’ 등의 보증을 받지 않았다는 점이다. 일정 규모 이상 분양아파트는 중도에 건설회사의 부도에도 불구하고 이미 납입한 계약금, 중도금 등을 돌려받을 수 있다는 것이다. 주택조합은 자체 환급 시스템이 있다고는 하나, 사업비(운영비) 등으로 이미 지출해 납입금 전체의 환급은 불가능한 구조다.
수익성 면에서 일반분양물량이 많으면, 조합원 유지가 쉽고 사업 진행 속도도 빠를 수 있다. 또 사업부지 지주의 수가 적은 조합은 이해관계 당사자가 적어 사업추진이 빠를 수 있다. 향후 도로 신설 계획으로 도심과의 접근성이 개선되는지, 매매가와 전세금 상승을 기대할 수 있는지 등 입지도 중요하다.
내 집을 마련하기 위해 여러가지 투자 환경을 고려해야 한다. 주택조합아파트는 분양아파트에 비해 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 만큼 투자 리스크를 최소화하는 현명한 판단이 필요하다.
(이 기사는 지역신문발전기금의 지원을 받았습니다.)