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[이슈 경제인] 강봉성 (주)봉성도시개발 대표

"부동산투자는 수익·안정·환금성이 중요, 불확실성 큰 때일수록 원칙 지켜야"

이기동 기자 leekd@kyongbuk.com 등록일 2017년12월25일 16시11분  
11월 30일 달서구 파라다이스 컨벤션웨딩홀에서 열린 부동산 투자설명회에서 강봉성 대표가 올바른 투자방법과 원칙을 설명하고 있다.
최근 정부가 눈덩이처럼 불어난 가계부채를 잡기 위해 각종 대출 및 아파트 공급 규제 정책을 쏟아내면서 유동자금이 갈 곳을 못 찾고 있다.

대구지역은 지난 9월 수성구의 ‘투기과열지구’로 지정으로 분양권 전매와 정비사업, 아파트 청약, 주택담보대출 등에서 동시다발적으로 규제가 가해지면서 투자자들의 주택에 대한 선호도(프리미엄 기대)가 급격히 떨어지고 있다.

이에 마땅한 투자처를 찾지 못하는 유동자금이 부동산투자로 눈길을 돌리고 있는 가운데 최근 올바른 투자 방법과 원칙을 소개하는 설명회가 열려 눈길을 끌었다.

지난달 30일 대구 달서구 파라다이스 컨벤션웨딩홀에서 열린 ‘부동산 투자 설명회’는 아파트가 아닌 국가산업단지 및 택지개발지구 주변 등 토지에 대한 투자정보 등을 중심으로 진행돼 400여 명의 투자자들이 몰리며 성황을 이뤘다.

“부동산 투자의 기본 원칙은 토지이용계획 확인원과 등기부등본을 반드시 확인하는 겁니다.”

(주)봉성도시개발 주최로 개최된 이 날 설명회에서 강연자로 나선 강봉성 대표는 올바른 투자방법과 원칙에 초점을 맞췄다.

봉성도시개발은 대구 달서구와 북구지역 일대에 4개 부동산 투자회사(부성·대호·도원·승화도시개발)를 둔 강소기업이다.

강봉성 (주)봉성도시개발 대표
강 대표는 먼저 토지이용계획 확인원의 중요성을 강조했다. 개발이 가능한지, 제한을 받는지 여부를 토지이용계획 확인원을 통해 가늠할 수 있기 때문이다.

그는 “예전 생산성이 주목을 받던 시대에는 토지이용계획 확인원상 지목이 무엇인지가 중요했지만, 지금은 개발 시대인 만큼 용도가 투자를 결정하는 잣대가 된다”며 “해당 부지가 상업지역인지, 주거지역인지, 녹지지역인지 등을 파악하고 개발제한행위가 있는지 유무를 정확히 확인하는 게 투자의 출발”이라고 말했다.

강 대표는 또, 투자에 앞서 등기부등본도 제대로 확인할 것을 주문했다. 투자과정에서 종종 일어나는 피해를 방지하기 위한 차원이다.

그는 “간혹 지주와 계약만 체결하고 중도금 또는 잔금을 지급하지 않은 상태에서 해당 토지를 다른 사람에게 되파는 과정에서 선의의 피해자가 발생한다. 등기부등본상에 기재된 소유주와 반드시 통화 또는 만나서 사실관계를 확인해야 한다”고 조언했다.

강 대표는 부동산 투자의 3요소로 △수익성 △안정성 △환금성을 꼽고, 개발 이슈 및 호재가 있는지 여부도 파악할 것을 주문했다.

그는 수익성의 경우 하루라도 빨리 땅을 매입해야 가격 경쟁력을 확보할 수 있다고 했다. 부동산은 단기든 장기든 기간 대비 수익성을 창출하는 투자 상품이어서 매입 시기를 가능한 한 앞당겨야 한다는 소리다.

또, “안정성은 향후 더 오를 가능성에 무게를 둬야 하고 매입 후 시세가 내려간다면 안정성을 담보할 수 없다”고 지적하며 안정성을 확보하기 위해선 개발 호재를 파악하는 게 급선무고 이를 알아볼 땐 공신력이 있는 기관, 즉 지자체 등을 통할 것을 권고했다.

환금성과 관련해선 “매수자가 있는지 여부가 관건이다. 어렵사리 토지를 매입했는데 추후 이를 살 사람이 없다면 낭패를 당하기 일쑤”라며 다만 매도 시기에 대해서는 “자문을 거쳐야 한다. 땅값이 오르고 있는 시기엔 적절한 매도 타이밍을 잡아야 최대의 수익을 올릴 수 있기 때문이다”고 말했다.

강봉성 대표의 이날 설명회에서는 전국적으로 호재가 많은 투자 유망지역에 대한 분석도 이어졌다.

그는 호재로 “국책사업과 인구유입, 교통인프라, KTX, 신도시개발에 맞춰 투자하는 것이 바람직하다”며 경북권, 강원권, 호남권, 경남권 4개 지역을 나눠 설명했다.

경북권으로 포항은 남구와 북구로 나뉘며 북구의 발전 축은 이인리 KTX지구와 남구는 형산강 프로젝트로 인한 중단 택전지구와 남포항 IC 주변의 원문덕지구와 포항블루밸리 국가산업단지 주거 배후지역인 구룡포 삼정지구를 언급했다.

김천은 KTX와 혁신도시 일반산업단지로 인해 새로운 주거지가 필요한 시점에 대신지구와 아포지구 백옥동으로 관심을 가져야 하며, 영덕은 고래불 해양특구지역으로 인해 주변 리조트 관광사업에 주목해야 한다고 했다.

강원권으로 평창동계올림픽으로 인한 KTX 연장으로 동해 삼척지역은 아직은 저평가되고 있지만 묵호항 재창조사업과 북평국가산단(동해자유무역지역)으로 주목받는 곳이라고 분석했다.

호남권으로는 경제 자유구역이 있는 광양은 컨테이너 부두와 이순신대교로 인해 인구유입이 되는 지역이고, 군산은 새만금 간척사업으로 관광과 산업이 이뤄지는 지역으로 아주 주목해야 할 지역이라고 설명하며, 남북1축~3축, 동서1축~3축의 도로가 완성되고 대아역으로 인해 새롭게 떠오르는 지역으로서 동군산IC 주변, 새만금 산업단지 주변 인구유입으로 도시팽창이 이루어지는 산북지구 등을 언급했다.

경남권으로는 거제는 자동차 전용도로인 일운터널이 개통돼 관광특구로 새롭게 떠오르는 지역이 지세포라며 라마다 호텔, 대명리조트, 요트학교 등 관광객들이 몰려드는 지역으로 눈여겨 볼만하다고 했다.

그는 또, “땅 투자 시에도 소액분산을 따르는 것이 좋다”고 조언하며 “흔히, 억대 자산가들만이 땅 투자를 할 수 있다고 생각하는데 도시개발사업이나 각종 개발 호재가 있는 지역이야말로 몇천만 원 이내의 소액투자가 가능한 최적의 투자방법이며 더욱이 개발지역 땅 투자는 지분등기만으로 충분하다”고 설명했다.

특히, 고객들이 공동등기와 지분등기도 구별할 수 있어야 함을 강조하며 “공동등기는 등기자 전원의 동의가 필요하고 팔고 나가고 싶어도 한 사람만 거절해도 팔 수 없는 것이고 공유지분등기는 자신이 가진 지분을 언제든지 처분할 수 있으며 지분을 공유하는 것이기에 주식과 같다”고 조언했다.

또, “공동등기로 투자할 시 재산권 행사가 어렵고 공유등기 투자 시 개인의 재산권 행사가 가능하다”며 “땅을 사놓고 머지않은 미래에 집을 지을 목적이라면 필지별로 사야 하고 제테크가 투자 목적이라면 지분투자로도 족하다. 지분투자는 개발 당시 민간업체에 되팔아서 높은 수익을 창출할 수도 있다”고 했다.

마지막으로 강 대표는 “지금 부동산 시장은 정부의 각종 규제로 불확실성이 팽배해 있으며 이럴 때일수록 투자의 원칙을 지키고 보다 면밀한 분석이 필요하다”고 강조했다.

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이기동 기자

    • 이기동 기자
  • 서울 정치경제부장. 청와대, 국회 등을 맡고 있습니다.