▲ 이재문 한국감정원 경북포항지사 공시인증부장·감정평가사
포항시의 주택보급률은 2015년 말 기준 107.8%로 적정 주택보급률인 105~110%의 범위에 있다. 하지만 포항시의 공동주택 가격은 2015년 하반기 최고점 이후 현재까지 지속적으로 하락하고 있다.

최근 공동주택 가격의 지속적인 하락원인은 무엇일까?

첫 번째는 공동주택의 공급과잉이다.

포항시는 미분양 세대가 감소하지 않고 있다. 입주예정물량과 신규 분양예정물량도 상당하다. 포항시는 제1차에서부터 제16차까지 연속으로 미분양관리지역으로 지정돼 있으며, 미분양아파트는 17단지 2221세대이다. 포항시에는 2016년 2020세대, 지난해 2328세대의 공동주택이 공급됐고, 올해에는 무려 9500세대가 입주 예정이며, 내년에도 2000세대 정도의 공급이 예상된다.

매년 어느 정도의 주택이 공급되면 주택시장의 수요와 공급이 안정적인 상태를 유지할 수 있을까? 주택산업연구원은 우리나라 연간 적정 주택공급량을 평균 33만 가구 수준으로 추정하고 있다. 우리나라 인구수를 5100만 명으로 가정하면 0.65% 수준이다. 따라서 포항시의 연간 적정 주택공급량은 3300가구 수준으로 예측할 수 있다.

다만 멸실 주택의 수가 별로 없다는 점을 고려할 때 적정 주택공급량은 3300가구 보다 많이 적어야 할 것이다.

공동주택 가격 하락의 두 번째 원인은 주택구매수요의 둔화이다. 주택 실수요자들도 가격이 더 떨어질 것으로 기대하고 주택의 구매를 미루고 있다.

포항시 경제의 버팀목인 철강경기는 회복 흐름을 이어가고 있으나 지역 경기는 여전히 어렵다고 한다. 철강경기의 불황을 경험하면서 미래에 대한 불안감으로 주택구매수요가 위축되었고 지난해 11월 15일 발생한 지진은 이러한 주택구매수요를 더욱 위축시킨 측면이 있다.

실수요자들의 주택 구입, 언제가 적기일까? 주택가격은 보합상태이지만 거래량이 증가하는 시기, 전세금이 계속 오르면서 매매가격과 격차가 점점 줄어드는 시기 등은 부동산 시장에서 주택 구입의 적기이다.

이러한 경우를 제외하고 주택 구입의 적기를 판단하기는 어렵다.

언제쯤 포항시의 공동주택 가격이 하락세를 멈추고 회복세를 보일지는 누구도 예측하기는 힘들 것이다.

현업을 하고 있는 공인중개사들 다수가 2018년에도 공동주택 가격동향은 약보합세 내지 보합세로 예측하고 있다. 시민 대다수도 2018년에 주택가격은 반등하지 않을 것이라고 생각하고 있다.

포항시 아파트의 매매거래량은 2013~2015년까지 평균 9139건에 이르렀으나 2016년에는 4911건으로 급감했고 지난해에는 4998건으로 다소 회복했다.

최저점에서 주택을 구입한다는 것은 쉽지 않다. 따라서 실수요자들은 단기적인 하락을 각오한다면 올해 하반기가 주택 구입의 적기일 수 있다. 2019년 상반기에는 바닥권을 지나 회복기에 접어들 것이라고 조심스럽게 예측해 본다.
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