권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다.
임대인에 대하여 임차인의 권리금 회수 방해 행위 금지 의무를 부과하고 있다. 시기는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지이다. 방해 행위 유형에는 ①신규임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위 ②신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③신규임차인에게 현저히 고액의 보증금·차임을 요구하는 행위 ④정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위이다.
정당한 사유의 예시는 ①신규임차인에게 차임 지급의 자력이 없는 경우 ②신규임차인에게 임대차계약상 의무위반의 우려가 있는 경우 ③임대차 목적물을 1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우 ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우이다.
적용범위는 개정법 시행 당시(2015년 5월 13일) 존속 중인 임대차를 포함하고, 위반 시 임대인이 손해배상책임을 지도록 했다.
다만 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규임차인을 주선하여야 한다. 이 기간에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해 행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해 행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있다. 단, 손해배상청구의 대상이 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여, 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다.
따라서 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차기간이 끝나는 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의해야 한다.
또, 권리금 적용이 제외되는 상가건물도 있다.(법 제10조의 5) ①임대차 목적물이 ‘유통산업발전법’ 제2조에 따른 3000㎡ 이상 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등 대규모 점포와 3000㎡ 이상인 점포의 집단, 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 ②임대차 목적물인 상가건물이 ‘국유재산법’에 따른 국유재산 또는 ‘공유재산 및 물품 관리법’에 따른 공유재산인 경우 권리금 적용이 제외된다.
(이 기사는 지역신문발전기금의 지원을 받았습니다.)