▲ 박재석 박재석공인중개사 대표
미등기 아파트 임차 시 많은 주의가 요구된다. 최근에 신규아파트 입주가 봇물을 이루고 있다. 대부분의 신규 아파트는 준공검사(사용승인검사) 후 보존 등기까지 한두 달이 소요된다. 보존등기가 이루어지기 전에 입주하는 경우가 많다. 분양권자(주인)가 입주하면 별문제가 없지만, 임차를 하는 세입자는 불안할 수밖에 없다. 분양권상태의 미등기아파트도 ‘주택임대차보호법’을 적용받는다. 잘 활용하면 임대차 보증금을 확보하는데 안전장치가 될 수 있다.

‘주택임대차보호법’이 임차인을 보호하기 위한 특별법이기도 하지만 ‘민사집행법’(법원 경매를 위한 법)을 위한 법이기도 하다. 임차인의 권리가 은행의 저당권 등 기타권리보다 우선해야 법원경매 등에서 우선변제를 받을 수 있다. 특히 분양권은 중도금 대출이 보통 무이자인 경우가 많다. 그러다 보니 수분양자 대부분이 중도금 대출을 받고 있다. 중도금은 분양금의 60%로 85㎡(33평)의 중도금이 약 1억6000만 원이다. 대부분 분양권자(임대인)는 세입자의 전세금을 받아서 중도금 대출 상환과 잔금을 동시에 지급하고 관리소에서 입주권을 받아 임대를 놓고 있다. 월세인 경우 보증금이 2000만 원 전후이나 반전세나 전세인 경우 보증금이 5000만 원에서 1억7000만 원이 되어 몇 가지 주의를 기울여야 한다. △등기되지 않아 ‘등기사항전부명령서(등기부등본)’를 발급받지 못하기 때문에 ‘아파트공급(분양)계약서’만을 확인하므로 계약 전 분양사무실에 동·호수와 계약자가 맞는지 확인 △중도금대출상환조건과 잔금일자 확인(전세금으로 중도금 대출 상환 시 은행에 동행하여 중도금상환 및 잔금 지급 확인) △잔금 지급과 동시에 해당 주민센터에서 전입신고 및 계약서에 확정일자 받아 대항력 확보 △보존 등기 후 소유권이전등기 완료되면 ‘등기사항전부명령서’를 발급받아 동·호수, 소유자(임대인)나 권리변동이 있는지 확인 △특별한 약정이 없으면, 입주 후 주민등록 옳기지 말 것 등이다.

임차인은 계약서 작성 시 특약으로 ‘임대인은 임차인의 잔금 지급과 동시에 기존의 중도금대출은 상환하여 채무가 없는 상태로 한다. 또한 보존등기·이전등기 이후까지 소유권 외 타 권리가 없어야 하며, 임차인이 대항력을 갖추기 전에 타 권리가 설정될 경우, 임차인은 본 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 임차인에게 계약금에 해당하는 금액을 위약벌로 지급하고 손해배상에 대하여는 별도로 지급하여야 한다’고 기재하면 좋다. 또, 공인중개사사무실에서 계약서를 작성한 경우, 계약 당시에는 ‘아파트공급(분양)계약서’외 공부서류가 없으므로 이전등기 경료 후 추가로 ‘등기사항전부명령서’, ‘건축물대장’ 등 공부를 발급받아 아파트공급(분양) 계약서상의 면적, 소유주(임대인), 동·호수가 맞는지, 권리변동 유무를 확인하면 된다. 미준공 상태에서도 임대차계약이 이루어지기도 해 실무에서 일반인이 서류를 챙기고 주의를 한다고 해도 쉽지 않다. 임대인 입장에선 불신임한다고 여길 수 있다. 신뢰하는 공인중개사 사무실을 방문하여 조력을 구하는 것도 방법이다. 개업공인중개사는 중개 사고를 대비하여 1억 원의 보증보험에 가입하고 있다.

저작권자 © 경북일보 무단전재 및 재배포 금지