집이 법원경매나 공매에 들어갈 때 배당을 받으려면 확정일자를 꼭 받아둬야 한다. 확정일자는 법원 또는 주민센터, 공증사무소 등에서 임대차 계약서에 당일 날짜가 찍힌 도장을 날인하는 데 이때 그 날짜를 의미한다. 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것이다. 임대차계약서 분실로 새로운 계약서에 다시 받을 시 확정일자는 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정 일자를 소급해 받을 수는 없다. 일반적인 경우 임대차계약서 분실 시 확정일자를 받은 사실을 증명하는 것은 쉽지 않으므로 분실·멸실하지 않도록 해야 한다.
주택임대차보호법(3조의2에 2항)의 임차인의 임대보증금 배당은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 ‘민사집행법’에 따른 경매 또는 ‘국세징수법’에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 임대보증금을 변제받을 권리가 있다.
첫 번째 사례를 보면, 임차인이 주택인도를 받고 전입신고만 한 경우에는, 다음날 0시부터 제 3자에게 대항력을 행사할 수 있다. 그러나 확정일자가 없어 경매나 공매 시 배당 신청을 청구한 경우 전입신고일과 무관하게 모든 권리자가 배당을 받은 이후에 배당을 받을 수 있어, 일부라도 못 받을 수 있다.
두 번째 사례를 보면, 임차인이 주택 인도를 받고 전입신고를 하고 당일 확정일자를 받은 경우, 다음날 0시부터 제 3자에게 대항력을 행사할 수 있다. 따라서 경매나 공매 시 임차인이 배당신청을 청구한 경우 임차인은 확정일자를 기준으로 순위에 따라 임대보증금 배당을 받을 수 있다. 즉, 임차인은 반드시 주택인도, 전입신고, 전입신고와 동시에 확정일자 날인을 받는 것이 매우 중요하다.
세 번째 사례를 보면, 임차인이 주택 인도를 받고 당일 전입신고를 하였으나 확정일자는 나중에 받은 경우, 다음날 0시부터 대항력을 행사할 수 있다. 경·공매 시 임차인이 배당신청을 청구한 경우 임차인은 전입일자가 아닌 확정일자를 기준으로 순위에 따라 임대보증금 배당을 받을 수 있기 때문에 확정일자 날인 일이 배당기준 순위일이다. 그러므로 전입신고일과 확정일자일 사이에 설정된 근저당, 가압류에 권리자보다 배당순위가 후순위가 되어 불이익이 발생할 수 있다.
이 기사는 지역신문발전기금 지원을 받았습니다.