시공사 더 많은 책임·권한 갖는 지분제, 시장 상황 좋을 때 주로 사용
분양성 불투명 시 도급제, 시공비 언제든 상향 가능해 최상 품질 가능

▲ 박재석 박재석공인중개사 대표
도급제는 조합이 시행사 즉 주체가 되고, 건설사(시공사)는 조합과 약정한 내용에 따라 공사를 진행하고 그 댓 가로 공사비만 받고, 개발에 발생되는 이익은 모두 조합(조합원)이 가져가는 방식이다. 계약 시점에 공사비를 m²당 가격을 정하고, 그 범위 내에서 공사를 진행하는 것이다. 도급제에서 조합은 조합원의 부담금을 줄이려고 일반분양가를 높게 하는 경향이 있다. 사업이 지연되거나 일반분양이 순조롭지 않을 때 추가 부담금이 발생할 수 있다.

조합원권리가액은 조합원이 구역 내 소유하고 있는 토지 및 건축물을 감정 평가한 금액에 비례율을 곱하여 권리가액을 산출한다. 도급제는 주로 비례율을 적용하는 재개발사업에 많이 적용한다. 조합원이 소유한 자산을 일정한 기준을 정할 수 없기에 개별이익을 종전자산의 평가에 따라 배분하는 것이다.

비례율이란 사업완료 후 총 사업수입(새 아파트 총 분양가)에서 총 사업지출비용을 제외한 금액에서 구역 내 종전자산 총 평가액을 나누어 백분율로 표시한 수치를 말한다.

지분제는 주로 재건축사업장에서 시행되는 방식으로 조합원이 소유 토지를 출자하면, 시공사는 조합원들에게 대지권(토지면적)에 무상지분비율 등을 고려하여, 아파트 면적 등을 조합원에게 제공하고, 잔여 아파트와 상가 부대시설 등을 매각하여 공사비에 충당하고, 남은 개발이익을 가져가는 방식입니다. 즉, 계약 당시 조합원들에게 개발이익을 먼저 보장하고, 시공사가 모든 사업을 책임지는 방식으로 사업결과에 따라 추가되는 개발이익은 시공사에 귀속된다.

지분제는 분양가를 건설사가 이를 어느 정도 관리 할 수 있어, 주택경기가 좋지 않을 때는 주변 시세와 비슷하거나 그보다 약간 낮게 분양가를 책정할 수 있다. 지분제는 재건축사업에서 보통 몇 개월 걸리는 시공사 선정을 생략할 수 있어, 사업 진행 속도를 빠르게 할 수 있다. 지분제 방식에서 건설사는 조합운영비·이주비 등 사업비를 조달하므로, 사업 기간이 늘어날 때 등 사업성 악화 시 부실시공 우려가 있다.

지분제 조합원의 권리가액은 조합원의 대지지분평수에 평당 분양가와 무상지분율을 곱하여 산출한 금액이다. 무상지분율이란 지상 건축물의 가치를 고려하지 않고, 재건축사업을 대지권(토지면적)비율을 기준으로 한 개념으로 재건축사업을 통하여 얻어지는 대지 및 건축시설의 총 분양수입에서 총사업비를 제외한 사업이익을 평당 분양가로 나누어 환산된 전체무상지분면적(개발이익면적)을 다시 총대지 면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말한다.

재건축·재개발지역에 투자 시에는 무상지분비율·비례율이 높은 곳, 권리가액이 높은 곳에 투자 하는 것이 좋다. 감정평가는 사업시행인가 고시 일(날)을 기준으로 하며, 권리가액은 관리처분계획 인가 시점을 기준으로 한다.

일반적으로 조합원들 입장에서 어떤 방식이 좋다고 쉽게 단정하기는 어렵지만, 주택시장이 불황일 때 서로 위험을 회피하기 위해 조합은 지분제를, 건설사는 도급제를 원한다. 확정지분제는 계약 시점에 조합원의 개발이익을 확정하는 것이며, 변동지분제는 사업시행에 따라 용적률 변화, 이 주기간 지연 등에 따라 조합원의 개발이익(지분 보상율)을 변동시킬 수 있는 계약이다. 확정지분제라고 하여도 100%가 아닐 수 있다. 공사계약서상에 공사비 증가요인에 따른 특약사항이 있을 수 있다.

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