▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
△임의경매와 강제경매

임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매, 즉 돈을 빌려준 채권자가(담보권자)가 자신의 채권을 변제받기 위해 법원에 당해부동산의 매각(경매)신청을 한 것이다.

강제경매는 법원의 판결 등에 따른 이행청구권을 실현하는 절차로서 채권자의 신청 및 국가의 강제력에 의해 진행한다.

△개별경매

다수의 부동산에 대해 동시에 경매신청이 있는 경우 각 부동산별로 따로 가격을 정해 매각하는 것이 원칙이다.

이때 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제할 수 있다면 과잉매각금지원칙에 따라 여타 부동산의 매각은 허가하지 않는다.

다만 다수의 부동산을 매각함에 있어 그 위치와 형태, 이용현황 등을 고려해 일괄로 매각함이 타당하다고 판단될 경우 법원은 자유재량에 따라 일괄매각으로 결정할 수 있다.

△말소기준권리

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제2항에는 '매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다'고 규정돼 있다.

즉 경매부동산은 소제주의(掃除主義)를 원칙으로 해 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 및 경매개시결정등기 중 시간 순서에서 제일 빠른 등기가 말소기준 등기이므로 이를 포함한 후순위 등기는 매각 후 소멸한다.

이에 따라 임차인의 전입일자가 위에 적시된 등기보다 시간에서 뒤지면 매수인에게 대항할 수 없다.

다만 예외적으로 매수인이 인수해야 하는 권리(등기)도 있어 이를 인수주의(引受主義)라 하는데, 인수주의에 해당되는 등기는 위 6가지보다 빠른 등기로써 지상권, 지역권, 등기된 임차권 및 전세권(경매 신청, 또는 배당요구 신청을 하고 전액 배당되는 경우 소멸), 보존가등기, 환매등기, 가처분등기이다.

또 등기되지 않은 유치권도 매수인에게 인수될 수 있다.

△최우선변제금

임차인의 소액보증금 중 일정금액(지역과 말소기준등기일에 따라 다름)과 근로자의 일부 임금 및 퇴직금으로서, 채권의 우선순위와 상관없이 배당받을 수 있는 것을 칭한다.

단 소액임차보증금 중 일정금액은 경매개시결정일 전에 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인의 배당요구신청이 있어야 한다.

△임차인의 우선변제권

임차한 부동산이 경매과정을 거쳐 매각됐을 때 후순위 채권자에 앞서 자신(임차인)의 임차보증금을 우선해 변제 받을 수 있는 권리로서, 요건을 갖춘 임차권을 저당권 등 물권과 동등하게 대접해 그 권리 효력의 발생일 선후를 따져 시간별 순서대로 배당을 받을 수 있는 권리이다.

다만 임대차계약 후 전입신고 및 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항의 조건에 따라 계약서상에 확정일자를 받아야 한다.

△대항력

계약 및 전입신고와 이사를 한 후일에 근저당 등 물권(物權)이 설정돼 경매, 공매, 매매 등의 절차가 진행돼도 임차인은 바뀐 소유자에 대항해 자신의 계약기간동안 임대차관계를 유지할 것을 주장할 수 있으며 계약기간이 종료된 후에는 자신의 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 그 주택을 점유·사용할 수 있는 권리를 말한다.

△법정매각조건

대개의 경매사건에 공통적으로 적용되는 매각조건으로 최저매각금액 미만의 가격으로 입찰 시 매각 불허가, 무잉여 및 과잉경매 금지, 최저매각금액의 10%에 해당하는 입찰보증금 제공, 매수인의 대금지급 의무와 시기, 부동산위의 담보권과 용익물권 소멸 및 인수 등 조건이다.

△특별매각조건

법정매각조건과 달리 이해관계인의 합의, 또는 법원의 직권으로 매각조건을 결정(또는 변경)한 것인데, 입찰보증금 20~30%, 농지취득자격증명서 제출의무 부담 등이다.
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