채권자의 경매신청이 그 요건을 갖추었다고 판단되면 집행법원은 경매절차개시결정을 하고(이 때 법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 당해부동산의 침해방지를 위하여 필요한 조치를 할 수 있다), 목적부동산의 등기부 상에 관할법원과 사건번호, 채권자 등 내용을 등재한다.
한편 압류의 효력 발생일은 경매개시결정이 채무자에게 송달된 날 또는 경매신청기입등기일 중 빠른 날이다.
이때부터 목적부동산을 타인에게 양도하는 등 처분행위와 담보권 및 용익권을 설정하는 행위가 제한되고(행위는 할 수 있으되, 매각으로 소멸한다), 소액임차인은 최우선배당을 받을 수 없다.
△현황조사서
경매개시결정이 되면 법원은 집행관에게 당해부동산의 임차인 및 임차보증금, 차임, 임차기간 등 임대차 내용과 여타 점유자의 점유권원, 부동산현황 등을 조사·보고할 것을 명한다.
집행관은 현지를 방문하여 탐문 등의 방법으로 위 내용을 조사하는데, 점유자를 만나지 못한 경우에는 안내장을 붙여 연락을 기다리거나 몇 번에 걸쳐 방문하기도 한다.
여러 번 방문했음에도 조사가 미진한 경우, 임의로 잠금장치를 풀고 개문하여 사진을 촬영하는 등 내부 현황을 파악할 수도 있다.
현황조사명령을 받은 집행관은 통상 1~2주일 정도의 기간에 현장을 방문해 조사를 하는데, 이는 가장 임차인 또는 허위 유치권자가 증거를 갖출 수 있는 시간을 주지 않기 위함이다.
임차인과 소유자가 공모하면 계약서를 다시 작성하는 등 방법으로 임차보증금을 올릴 수 있고, 허위 유치권자에게 점유를 이전할 수도 있기 때문이다(경매개시결정등기일 전부터 배타적, 지속적 점유가 유치권 성립의 첫 번째 조건임).
한편 임차인과 유치권자 등 점유자가 집행관에게 한 진술(임대차계약내용 및 점유권원 등)은 후일 다툼이 생길 경우 상당한 증거능력이 인정될 수 있다.
△매각물건명세서
매각기일이 지정되면 법원은 집행관의 현황조사서와 감정인의 감정평가서, 각종 공부 등을 기초로 부동산의 표시와 점유자, 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임(관계인의 진술 및 신고, 세무서 및 주민센터의 조사내용), 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한다.
재매각(매수신청보증금 2할 또는 3할), 지분매각, 공유자우선매수신청 여부, 농지취득자격증명미제출시 보증금 몰수 등 매각조건을 매각물건명세서에 등재해 매각기일 1주일 전부터 집행법원에 비치(대법원 인터넷 열람)하는데, 이는 누구나 열람할 수 있다.
△과잉매각
채무자의 부동산 여러 개를 매각(경매)하는 경우 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분할 수 있는데, 이 경우 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다.
민사집행법 제124조 과잉매각금지에 해당되는 경우, 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 부동산을 지정할 수 있다.
△기일입찰, 기간입찰
기일입찰은 지정돼 공고된 기일에 입찰 및 개찰하는 매각방법이고, 기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 우편으로 입찰하게 해 매각기일에 개찰하는 것을 말하는데, 기간입찰을 시행하는 법원 및 물건은 그다지 많지 않아 사실상 사문화된 규정이다.
현재 대부분의 법원에서는 정해진 날에 법원의 입찰법정에서 입찰가격을 적어 제출하는 방법(기일입찰)으로 매각절차를 진행하고 있다.
호가경매(매각기일에 다수의 사람들로 하여금 매수신청가격을 구두로 부르게 함으로서, 매각가격을 순차적으로 올려 최고가매수인을 결정하는 경매방법)도 있지만 지금은 유채동산에 한해 시행하고 있다.