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경락자(매수인)에게 인수되는 권리

부동산 전망대

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년07월05일 21시53분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
△대항력 있는 임차인의 임차보증금

법원의 부동산매각(경매)절차에서 매각(입찰)기일에 최고가 매수신고인이 정해지고 일주일 후 매각허가결정이 돼 매각잔금을 납부하면 배당기일(통상 1개월 전후)을 지정해 각 채권자에게 배당을 실시한다.

배당 0순위는 경매절차 준비 및 진행을 위해 지급한 감정료 및 집행관수수료 등 집행비용, 1순위는 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비와 유익비, 2순위는 주택 및 상가건물의 소액 임차보증금과 근로자 임금(최종 3개월) 및 퇴직금(3년분)이다.

3순위는 당해세, 4순위는 저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기 된 주택 및 상가임차인의 임차보증금, 기타 국세와 지방세, 5순위는 2순위로 배당된 근로자 임금을 제외한 나머지 임금, 6순위는 국민건강보험 등 공과금, 7순위는 가압류채권 및 집행력 있는 정본을 가진 일반채권 순이다.

다만 2순위로 배당받을 소액임차인이 여러 명일 경우 이들에게 배당할 소액최우선 배당금은 배당할 총액의 2분지 1한도 이내이다.

하지만 근로자에 대한 최종 3개월간 임금과 3년분 퇴직금은 한도의 정함이 없기 때문에 저당권자 등 채권자와 확정일자를 받은 임차인 등이 불측의 손해를 입을 수도 있다.

이때 매수인(경락자) 입장에서 판단하면 저당권자 등 채권자 배당여부와는 아무런 상관이 없지만, 대항력 있는 임차인 미배당보증금은 그 전액을 떠안아야 하므로 입찰 전 가상 배당표를 작성해 보는 등 당해부동산이 매각됨으로 인해 내게 인수될 수 있는 임차인 권리를 면밀히 검토·분석해야 한다.



△집합건물의 밀린 관리비

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체의 판결<~~~그렇다면 이 사건 관리규약 제13조 제1항 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 집합건물법 제18조에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로 이 사건 아파트 특별승계인인 원고는 전 입주자 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계해야 한다고 봄이 타당하다.>

대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결<판시사항 1.~전(전) 구분소유자 특별승계인에게 전 구분소유자 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다. 2.~공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 4.집합건물 관리단이 전(전) 구분소유자 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례. 5.집합건물 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인해 건물 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못했다면 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.>

위 판례에도 경매실무에서는 집합건물 연체관리비로 인한 분쟁이 종종 발생한다.

단지 내 상당수 아파트에 대해 다년간 여러 건 경매가 진행돼 새로운 소유자와 다투어 본 사례가 많고 대법원판례를 익히 알고 있는 대단지 아파트 관리주체와 달리, 소규모 아파트와 다세대(공동)주택 및 층별·호별로 소유자가 다른 집합상가 등 건물에서는 전유부분을 포함한 연체관리비 전액을 납부하지 않으면 전기와 수도를 공급하지 않겠다고 주장하는 경우도 있기 때문이다.

이때는 밀린 관리비 전액을 지급한 후, 관리주체를 상대로 부당하게 지급한 관리비 반환소송을 제기할 수밖에 없다.

이를 방지하기 위해서는 입찰에 참가하기 전·후에 관리실을 방문해 대법원 판례를 보여주면서 지금 이 부동산을 점유하고 있는 자에게 부과되고 있는 관리비는 매수인이 지급할 의무가 없으므로 연체되지 않도록 최선을 다 하라는 고지를 하는 것이 좋다.

이는 법적 효력여부와 직접적 상관이 없을지라도 관리주체를 압박하는 효과가 있기 때문이다.
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