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■ 부동산 전망대 법원경매 시 주의해야 할 사항(2)

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년07월19일 21시18분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
△소제주의와 인수주의

소제주의란 경매목적부동산이 매각(경락)됨으로서 당해부동산의 법적 부담을 소멸시키는 것을 말한다.

인수주의는 경매목적 부동산에 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것이다.

등기부상의 말소기준권리(등기부등본에 등재된 여러 권리 중에서 어떤 하나를 말소의 기준이 되는 권리로삼고 그 기준권리보다 선순위에 있는 권리는 매수인이 인수하고 후순위 권리는 등기부 상에서 소멸하게 하는 기준이 되는 등기를 말한다. 말소의 기준이 되는 권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 전세권등기<건물전체에 설정되고, 최선순위여야 하며 경매신청 또는 배당요구를 해야 함>, 경매기입등기이며, 이중 시간적으로 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 된다)보다 빠른등기(지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기) 및 대항력 있는 임차인의 권리는 매수인에게 인수되므로 이를 인수주의라 한다.

한편 등기부 상에 등재되지 않는 법정지상권과 유치권, 예고등기(2011년 10월 13일 이후부터 폐지됐으나 그 전에 등재된 경우)와 일부 특별한 가처분은 순위에 관계없이 매수인에게 인수될 수 있어 주의를 요한다.

△감정가격

통상 감정가격을 첫 매각(입찰)기일의 최저매각금액으로 정한다.

국가공인자격증 소지자인 감정평가사들이 소속된 감정평가법인에서 경매목적 부동산을 면밀히 조사해 산정·평가한 가격여서 비교적 신뢰할 수 있다고들 하지만, 맹신하면 안된다. 특히 인근에 매매 사례가 없었던 지역이거나 가격평가시점과 입찰시점의 시간 차이가 큰 부동산은 반드시 현장을 찾아 확인해야 한다.

△임장활동

부동산 가치와 가격을 확인하기 위해서는 당해부동산이 소재하고 있는 지역의 공인중개사나 유지를 만나서 상담 등의 방식으로 조사해야하지만 상당한 탐문 방법과 진위를 확인할 수 있는 안목을 가져야 한다. 내 물음에 답한 자가 나의 경쟁자일 수도 있기 때문이다(과거와 달리 공인중개사들의 대리입찰이 허용되고 있음).

집행관의 현황조사서도 참고자료일 뿐 다 믿으면 안된다. 부동산 현황을 직접 파악하고 점유자를 만나 점유권원을 확인해야 한다.

토지이용계획확인원, 지적도, 건축물관리대장 등 각종 공부를 확인해야 함은 물론이고 각종 규제사항 및 건물의 적법성에 관하여 시·군·구청 담당자에게 문의해야 한다. 세상에 공짜점심은 없다. 발품을 많이 팔아야 하는 이유다.

△경매과정의 각종 변수를 예측하라

부채가 많지 않은 부동산은 경매가 취하될 수 있고(낙찰 후에도 취소될 수 있음), 부채 많은 부동산의 후순위 채권자가 신청한 경매사건은 무잉여 취소의 가능성도 높다.

이해관계인이 많고 분쟁의 여지가 다분한 부동산은 취소, 변경, 연기 등의 이유로 일정 예측이 불가하다.

또 최고가매수인 자격을 득하고도 즉시항고 등의 이유로, 매각잔금을 완납한 후에도 명도지연 등의 이유로 가장임차인에 대한 채권자 배당이의 등사유와 기타 예상치 못한 복병을 만날 수도 있어 예상한 날에 입주 하지 못하는 등 임대수익에 차질이 올 수 있기 때문이다.

△자금계획은 넉넉히

각종 변수에 의한 명도 차질이 있을 수도 있지만 더욱 무서운 건 예상치 못한 복병이다.

점유하지 않음은 물론 누가 보더라도 무시될만한 달랑 한 페이지짜리 유치권신고만으로도 대출이 불가능 할 수 있고 국가 정책 변화와 금융기관 자체의 자금운용 계획이 바뀔 수도 있어 예고 없이 대출한도가 줄어들 수도 있기 때문이다.

△실수는 용납되지 않는다

입찰보증금 20%~30%(재경매사건), 농지취득자격증명 발급자격 및 가부 확인, 지분매각 시 선순위근저당 인수 특별매각조건 확인, 대위변제의 순위상승에 따른 대항력, 대리입찰 시 위임장 및 인감증명, 법인 입찰 시 사업자등록을 갖췄는지, 입찰표의 필수기재 사항 누락 및 입찰금액 정정, 신분증 소지 여부 등을 확인하고 챙겨야 한다.

또 입찰표에 0 하나를 더 기재하는 바람에 낙찰잔금을 납부하지 못하고 입찰보증금을 떼일 수도 있으므로 주의해야 한다.
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