check 3d gpu
바로가기
메뉴로 이동
본문으로 이동

부동산 전망대 - 초보자의 경매 입문

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년07월26일 21시48분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
△경매 물건 고르기

먼저 투자대상 목적물의 종류를 구분해 내게 맞는 물건을 선택한다.

초보자는 토지 등 권리가 복잡하지 않은 물건이나 아파트 등 안전하면서 내가 사용할 수 있고 환금성 높은 물건을 선정하는 게 좋다.

고수익 물건은 권리관계가 복잡해 리스크가 따를 수 있기 때문에 큰 수익을 기대하기 보다는 경험해 배운다는 자세가 옳기 때문이다.

경매물건을 찾기 위해서는 대법원 경매정보 홈페이지를 이용하거나 민간경매정보업체가 운용하는 인터넷 또는 정보지를 구독하는 방법이 있다.

대법원 경매정보사이트는 내용이 정확하지만 검색이 수월하지 않고, 민간사이트는 검색이 용이해 편하지만 정확성을 담보할 수 없기 때문에 두 가지를 다 보고 비교·확인 하는 것이 좋다.

△입찰 시 주의할 점

경매법정은 통상 오전 10시10분에 열리는데, 법원으로 출발하기 전에 대법원 경매정보사이트에 접속해 입찰할 물건의 진행상황을 알아본다.

내가 입찰하려 하는 물건이 입찰 하루 전, 또는 당일 아침에 변경 및 취하·취소되는 경우도 있기 때문이다.

법원에 도착한 후에도 입찰법정 입구 게시판에서 당일에 진행하는 입찰 물건의 번호와 매각할 부동산목록에 첨삭된 건 없는지 확인한다.

사건번호와 목록을 살펴보고 감정가격, 최저입찰가격, 입찰보증금 등을 확인한 다음 입찰표를 작성한다. 이때 전월의 목록 및 최저입찰가격을 비교해 매각조건이 달라진 건 없는지 확인해야 한다.

뒤늦게 매각조건 및 권리가 변경되거나 유치권신고가 된 경우도 있기 때문이다.

입찰표를 작성해 매수신청보증금을 담은 봉투와 함께 입찰용 겉봉투에 넣은 다음 기재사항을 적어 입찰보조원에게 접수한다. 이때 입찰금액 수정, 보증금 부족, 또는 입찰가격란과 우측의 보증금액란을 서로 바꾸어 기재해 입찰가격이 최저매각 가격 미만이 되면 무효가 되므로 주의를 요한다.

법인이 입찰하는 경우에는 사업자등록을 필해야 하며 법인등기부등본이 필요하고, 대리 입찰 시에는 본인의 인감이 날인된 위임장과 인감증명을 동봉해야 한다.

△등기부등본 꼼꼼히 살펴야

법원 경매에 참여하기 위해서는 등기부등본을 꼼꼼히 살펴 낙찰자(매수인)에게 인수되는 권리가 있는지 확인해야 하는데 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분돼 있다.

등기부에는 소유권, 가등기, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권, 가처분 등 권리가 등재되어 있는데 등기의 우열은 동(같은)구에서는 순위번호에 의하고, 갑구, 을구 등 별(다른)구 간의 순위는 접수일자에 의하며, 일자가 같은 경우 접수번호에 의한다. 가끔 선순위권리가 경정된 경우도 있는데, 이때는 권리의 순위가 바뀔 수도 있으므로 조심해야 한다.

△고가 낙찰, 자칫하면 손해

최근 낙찰 가격이 상당히 높아졌다. 금리인하 효과로 부동산 가격이 상승했고 매물이 줄어들었음에도 수요는 많아졌기 때문이다.

동네중개사들의 매수신청대리행위가 늘어나고 있는 것도 낙찰가격 인상의 한 요인이다.

유찰된 물건을 찾아보기 힘든데다가 유찰 후에도 전월의 최저입찰가격을 훌쩍 뛰어 넘는 등 낙찰가율이 턱 없이 치솟아 과열이 빚어지고 있다.

하지만 감정가격(시세) 대비 낙찰가격이 85% 이상이라면 매수인(낙찰자)에게 실익이 없다. 체납관리비, 이사비, 수리비, 명도시까지의 이자 등 점유를 이전받기 위해 지출해야 할 추가비용이 만만치 않기 때문이다.

△현장 답사는 필수

경매실패를 방지하기 위해서는 반드시 현장을 답사해야 한다.

건물은 용도 및 상태, 상권과 임대료, 주거환경을 살피기 위해서, 토지는 현황과 경계선, 미래의 가치와 전망, 정확한 시세를파악하기 위해서다.
<ⓒ 경북일보 & kyongbuk.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지>