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부동산 전망대-낙찰자의 일희일비

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년08월02일 22시05분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
△법원 경매장에서 입찰금액란에 0을 하나 더 쓰는 실수를 범해 매각(낙찰)잔금을 납부하지 못하고 입찰보증금을 날리는 경우 △최고가매수신고인(낙찰자)으로 선정됐으나 차순위매수신고인과 입찰 가격 차이가 너무 커 잔금납부를 고민해야 하는 경우 △입찰금액을 정정하지 않았다면 1등이었음에도 아쉽게 무효판정을 받는 경우 △입찰가격란과 보증금액란을 바꿔 쓴 경우 △신분증을 가져 오지 않아 입찰에 참가할 수 없는 경우 등 입찰법정에서 벌어지는 실패 사례가 적지 않다.

또 △대리입찰을 하면서 위임장에 날인을 하지 않았거나 인감증명을 제출하지 않은 경우 △사업자등록을 갖추지 못한 법인이 입찰한 경우 △농지 입찰에 법인명의로 입찰한 경우(농어업경영체육성및지원에관한법률에 따른 영농조합법인과 농업회사법인이 아닌 상법상의 법인은 농지취득자격증명을 발급 받을 수 없음)에는 입찰이 무효 처리되거나 매각불허가 결정이 된다.

이런 실수를 방지하기 위해 소정의 비용을 지급하고 변호사, 법무사, 중개사 등에게 경매 과정 전반에 대한 컨설팅을 의뢰하기도 한다.

이때 사건을 수임 받은 컨설턴트는 당해부동산의 내재가치를 평가하고 용도 및 개발가능성을 파악하며 임대수익, 기대수익, 매도수익을 계산한 후 공법, 상법, 민법, 민사집행법, 행정법 등 종합적인 법률 검토 및 매수인에게 인수될 수 있는 권리 등 분쟁 소지에 대해 면밀한 분석 후 등기비용과 인(명)도 비용 및 기간을 감안해 입찰금액을 산정한다.

비교적 권리관계가 간단한 토지나 아파트라면 컨설턴트의 연륜이 짧고 경험이 적다해도 큰 실수나 사고를 저지르지는 않을 것이나, 입찰금액을 산정하는데 있어서 예상입찰자 수와 그들의 입찰금액을 추정해야 하기 때문에 상당한 고민을 안게 된다.

자칭 경매전문가라는 사람이 최저매각(입찰)가격보다 상당히 높은 금액으로 입찰할 것을 종용했는데 그 결과 차순위입찰자와의 가격 차이가 매우 크거나 단독낙찰이라면, 반대로 다른 입찰자가 없을 것으로 예상하고 입찰가격을 최저매각가격 수준에서 낮게 쓰자고 조언했는데 여러 사람이 입찰에 참가해 고배를 마신다면 의뢰인으로부터 비난과 질타를 받게 될 것이다.

이런 참담한 실패를 방지하기 위해 바지를 세우는 컨설턴트도 없지 않다.

'바지를 세운다'고 함은 가장(假裝)의 입찰자(바지)로 하여금 의뢰인의 가격보다 불과 몇 십만 원만 낮은 금액으로 입찰을 하게 해 자신의 능력을 돋보이게 하고 자신이 제시한 예상입찰금액이 얼마나 정확한지를 의뢰인에게 과시하고 수수료를 수월하게 받아내기 위함이다.

법원경매가 호가제(呼價制)에서 입찰제(入札制)로 바뀐 후부터는 담합의 여지가 사라져 지역에 관계없이 국민 누구나 입찰에 참가할 수 있는 현재의 공정한 경매제도 하에서는 예상과 달리 높은 금액을 제시하는 입찰자가 있을 수 있고 단독낙찰이 될 수도 있다.

오랜 세월동안 낙찰 사례를 유심히 살피고, 심도 깊은 연구와 다양한 임장활동을 한 전문가라면 통상적인 낙찰가에 근접하는 입찰금액을 추정할 능력에서 다소 앞서겠지만 예상입찰자 수와 2등 입찰자 금액을 정확히 알아맞힐 수 있는 경매전문가는 없다.

경매는 누구나 할 수 있다.

경매부동산에 숨어있는 난해한 권리들은 전문가 도움을 받으면 되기 때문이다.

그러나 부동산 가치 평가와 입찰금액은 스스로 결정할 수 있는 능력을 갖춰야 하고 한번 결정한 금액에 대해서는 차순위입찰자와의 가격 차이로 일희일비(一喜一悲) 할 필요는 없다.
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