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■ 부동산 전망대 임대차보호법

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년08월09일 22시05분  
주택임대차보호법은 임대인에 비하여 상대적 약자의 지위에 있는 임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모하려는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981년 3월 5일 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하고 있다.

이 법이 제정될 당시에는 대항요건(계약 및 전입신고)을 갖춘 임차인에게 경락인에게 대항하여 자신의 잔여 계약기간을 보장받을 수 있도록 하였으며, 임차기간이 만료되더라도 자신의 채권(보증금)이 만족될 때까지 계속하여 점유?주거할 수 있는 권리를 주었고 그 임차인이 동사무소 등에서 확정일자를 받은 경우에는 채권(債權)을 물권(物權)화 시켜줌으로서 근저당 등 타 물권에 우선하여 배당 받을 권리를 부여하였으나 소액최우선배당금제도는 입법화되지 않는 등 지금에 비하여 현저히 미비한 부분도 있었지만, 1983년 12월 30일 소액 최우선배당금제도를 취지로 법이 개정되어 1984년 1월 1일 시행된 후 개정을 거듭하여 오늘에 이르렀다.

이 제도는 근저당 등 채권자 및 보증금이 큰 임차인보다 권리의 순위가 뒤지더라도 아래 요건을 갖춘 임차인에게 일정금액을 먼저 배당해 주는 제도이다.

첫째, 경매개시결정일 전에 전입신고를 한 임차인이어야 한다.

둘째, 임차보증금이 일정금액 이하로서 소액으로 인정되어야 한다.

소액보증금의 기준은 지역에 따라 그 한도가 다른데, 제도 시행 이후 일곱 차례 인상하였다.

예컨대 2010년 7월 26일 이후에 최초근저당(담보가등기, 압류 및 가압류 등)이 설정된 대구(달성군 제외)에 소재한 주택의 경우에는 보증금 5500만원 이하인 임차인에게 1900만원을 최우선으로 배당하고, 최초근저당 설정일이 2014년 1월 1일 이후라면 보증금 6000만원 이하의 임차인에게 2000만원을 최우선 배당한다.

이때 소액임차인의 확정일자 유무는 배당자격과 관련이 없지만, 임차보증금이 위 한도를 초과한 경우에는 소액최우선배당에서 제외된다.

즉 보증금이 6000만 원 이하(55,000,001원 이상)일지라도 당해부동산의 최초근저당일자가 2013년 12월 31일 이전이라면 소액최우선배당에서 제외된다.

한편 소액임차인이 확정일자를 받았다면 위 소액을 최우선으로 배당한 후, 근저당 등 담보권 등기일 및 여타 임차인의 전입신고일과 우열을 따져 순위에 따라 추가 배당을 실시한다.

셋째 반드시 배당요구종기일 내에 배당요구신청을 해야 한다.

다만 소액임차인이 위 요건을 모두 갖추었더라도 배당할 전체 금액의 2분의 1을 초과할 수 없다.

예컨대 매각(낙찰)대금, 지연 이자 등을 합하여 배당할 돈이 1억원이라면 소액임차인에게 배당할 수 있는 금액은 5천만원이다.

즉 소액임차인이 5명이라면 각 1천만원을 배당하는데, 그 이유는 근저당설정을 하면서 돈을 빌려준 채권자가 입게 될 불측(不測)의 손해를 줄여주기 위함이다.

한편 소액최우선배당금은 소유자 직원의 임금(3개월분의 월급과 3년간의 퇴직금)과 동순위이므로 직원의 수와 밀린 임금이 많다면 안분(按分)하여 금액 비율로 배당하므로 소액임차인에게 배당할 금액이 줄어들 수 있다.

법 위에 잠자는 권리는 보호받지 못한다. 또 스스로 정보의 바다라고 믿던 인터넷 등에서 퍼 올린 잘못된 정보로 인하여 입은 피해는 고스란히 자신의 몫으로 돌아온다.

저당권이 설정되지 않은 집은 그리 많지 않다.

도둑맞고 외양간 고치는 우를 범하지 말고 혹여 내가 임차한 주택이 경매 되더라도 나의 임차보증금을 온전히 지킬 수 있을 것인지 확인해야 한다.
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