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부동산 전망대- 임대차보호법(2)

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년08월16일 21시14분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항에서는 '동법 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매를 할 때에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 있다' 고 정의하고 있다.

임차인의 보증금은 원칙적으로 채권이지만 전입신고(사업자등록)와 확정일자를 갖춘 경우 경매 시 배당에서 우선순위(우선변제권)를 인정하는 등 물권과 동일한 대우를 해 준다.

이는 주택(상가건물)임대차보호법이 민법에 대한 특례법으로 제정됐기 때문이다.

다만, 임차인이 이 법이 정한 물권적 권리를 확보하기 위해서는 임대차계약 후 전입신고(사업자등록)를 하고 동사무소(관할세무서)에서 확정일자를 받아야 한다.

한편 물권(物權)은 부동산 등 어떤 특정한 물건에 대해 배타적 지배를 해 이익을 누릴 수 있는 권리로서, 물권을 가진 자는 제3자에 대해 배타적·절대적 권리주장을 할 수 있다.

채권(債權)은 특정한 당사자에 대해서만 자신의 채권을 주장할 수 있는 청구권이자 상대권으로서 제3자에 대해 자신의 권리 주장이 불가하다.

민법에 규정된 물권은 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권으로서 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.

관습법상 물권으로는 분묘기지권, 법정지상권이 있으며 다른 법률에 정한 물권으로는 상사유치권, 선박저당권, 자동차저당권, 광업권, 어업권 등이 있다.

이중 소유권은 소유한 부동산을 내 마음대로 사용·수익할 수 있고 매각 등 처분 할 수 있는 권리이고, 저당권은 채무자 또는 제삼자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산 등기부상에 설정해 채무불이행시 당해 목적물의 매각대금에서 우선변제 받을 수 있는 담보물권이다.

전세권은 타인의 부동산을 사용·수익할 수 있는 용익물권(用益物權)으로서 임차보증금을 지급하고 당해 부동산의 등기부상에 전세권설정을 한 경우(물권)이지만, 만약 등기를 하지 않았다면 단순임차권으로서 채권일 뿐이다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 조건을 갖춘 임차인은 우선변제 가능).

일정한 조건을 갖춘 전세권과 저당권은 별도의 법 절차 없이 법원에 경매신청을 할 수 있지만(임의경매), 가압류 등 채권은 특정한 당사자(채무자)에 대해서만 급부(給付) 청구의 권리가 있는 대인권이므로 채무자에 대해서만 자신의 채권을 주장할 수 있고 어떤 물건에 대해 독점적, 우선적 권리를 주장할 수 없기 때문에 채무자의 재산에 대한 경매를 신청할 수도 없다.

가령 누구에게 돈을 빌려주고 약속어음이나 차용증을 받는다면 이러한 증서들은 채권을 청구할 수 있는 증서일 뿐이어서 공시(公示)의 방법으로 가압류를 선행했더라도 채권에 대한 소송절차를 거쳐서 확정판결을 받아야만 비로소 상대방의 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있다(강제경매).

물권은 설정순서(시간)에 따른 우선(순위)배당이 가능하지만 채권은 선·후순위를 구별 않고 채권공평주의에 의해 평등하게 비율배당 할 뿐이다.

즉 시간에서 물권보다 앞서더라도 우선배당이 불가하다.
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