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■ 부동산 전망대 - 법정지상권 1

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년08월30일 21시23분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
토지와 건물을 일괄 매매하는 서양 대부분의 국가와 달리 우리나라는 별개의 부동산으로 인정하므로, 소유권도 별개여서 매매목적물이 각각일 수 있어 매매(경매) 결과 소유권이 분리되는 경우가 종종 있다.

법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나가 법원의 경매과정을 거쳐 매각됨으로 인해 소유권이 각각 분리됐으나 건물을 철거하지 않고 그대로 유지시켜 주는 것이 경제적 측면에서 바람직하고 개인적으로도 불합리하지 않은 경우에 건물소유자를 위해 법률로 인정하는 제도이다.

건물소유자가 타인의 토지상에 자신의 건물을 소유하면서 사용·수익할 수 있는 권리이다.

법정지상권에 관해 민법은 제366조에서 '저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다'고 했으며 제187조에서는 '상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다'고 했다.

법정지상권의 성립요건은 △저당권 설정 당시에 당해토지상에 건물이 존재해야 한다 △토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다 △토지와 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되었어야 한다 △경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 각각 달라져야 한다.

그렇다면 법정지상권의 존속기간(存續期間) 즉 성립의 시기(始期)와 종기(終期)는 언제일까.

법정지상권의 성립 시기는 매수인(낙찰자)이 매각(낙찰)대금을 완납한 때이고 이때부터 석조, 석회조, 연와조 또는 철골조 등 이와 유사하고 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 경우에는 그 존속기간이 30년이며 그 밖의 건물은 15년이고 건물 이외 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년이다.

또 타인 소유의 토지상에 입목법에 따라 등기된 수목 및 명인방법으로 공시된 수목이 있는 경우에도 법정지상권이 성립한다.

법정지상권이 성립되면 존속기간이 다한 후에도 건물의 소유자는 토지 소유자에게 지상권의 기간연장을 요구를 할 수 있고,토지소유자가 이를 거절하는 경우에는 건물매수청구권을 행사할 수 있다.

이처럼 법정지상권이 성립되면 토지소유자는 존속기간이 다할 때까지 자신의 토지를 사용할 수 없게 돼 토지의 교환가치가 낮아져 가격이 떨어질 수밖에 없다.

법원 경매가 대중화해 권리관계가 복잡하지 않은 물건은 가격경쟁이 치열해 시세대비 상당폭 저렴한 가격으로 낙찰받기가 어려워졌고, 세율이 높아 단기간에 큰 수익을 기대하기 어렵기 때문에 위 법정지상권 성립요건을 공부하고 판례를 익혀 타인이 쉽게 공략하지 못하는 물건에 도전할 수 있는 능력을 갖출 필요가 있지 않을까.

위치 좋고 내재된 가치가 높아 환금이 용이(容易)한 부동산도 시세에 근접하는 가격을 제시해 낙찰 받는다면 복잡한 명도과정 없는 일반매매보다 나을게 없다.

경매는 최고가매수신고인으로 선정돼 잔금을 납부하는 즉시 이익이 보여야 한다.

도래하지 않은 장래의 기대수익은 보장받지 못하는 헛된 꿈일 수 있기 때문이다.

그러나 건물만 또는 토지만 매각(경매)하는 경우에 법정지상권 성립여부를 가늠할 수 있는 지력을 갖추고 있다면 은값으로 금을 매수할 수 있는 능력과 진배없다고 생각한다.
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