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부동산 전망대- 법정지상권 (2)

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년09월06일 21시44분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
지상권은 건축물 및 공작물(도로, 교량, 송전탑 지하터널, 우물 등 지상과 지하의 구축물과 공작물 전부), 또는 식재된 수목을 소유하기 위해 타인 소유의 토지를 사용할 수 있는 권리(용익물권=>사용 용, 수익 익)로서 등기부 을구에 등재되는데, 금융기관 등 채권자가 담보로 잡은 채무자의 토지위에 무단으로 건축하는 행위를 방지하기 위해 설정하는 경우도 있다.

법원 경매과정을 거쳐 매각된 토지 등기부상에 설정돼 있는 선순위지상권은 소멸하지 않는다.(후순위는 소멸)

즉 지상권이 저당권, 압류 등 말소기준등기보다 시간에서 앞선 경우 매수인에게 인수된다.

한편 법정지상권은 법으로 규정돼 있다는 이유로 등기되지 않아도 인정되는 권리다.

만약에 내가 법원 경매과정을 거쳐 건물을 매수했는데 법정지상권이 성립하지 않아 토지 소유자로부터 건물 철거를 요구받는다면?, 반대로 토지를 매수했는데 지상에 소재하고 있던 타인 소유의 건물에 법정지상권이 성립돼 내 땅을 사용하지 못함은 물론 오랜 기간 동안 건물의 철거를 요구할 수 없고 기간 만료 후에도 적정가격을 지급하고 그 건물을 매수해야 한다면 얼마나 답답할까

법정지상권 성립요건은 이미 설명한 바 있지만 조금 더 부연한다.

먼저 임의경매의 경우 토지에 대한 저당권(담보가등기 등) 설정 당시에 건물이 존재했고 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다면 법정지상권이 성립한다고 판단해야 한다.

그러나 토지에 대한 저당권 설정 당시 건물이 존재하지 않았거나 토지와 건물 소유자가 달랐다면 법정지상권이 부정된다.

은행 등 금융기관에서는 통상 토지에 대한 저당권 설정 시에 지상권도 함께 설정하는데 이는 저당목적물인 토지상에 타인의 건축행위를 제한함으로서 담보가치 하락으로 인한 채권회수의 어려움을 방지하기 위함이다.

즉 최초근저당 후 지상권이 설정된 경우라면 그 후에 건축행위가 있더라도 법정지상권이 부정되기 때문에 입찰참가자의 입장에서는 비교적 안전한 물건으로 판단하고 입찰해도 좋다.

강제경매의 경우 토지나 건물 중 어느 하나가 매각(경락)되는 시점에 토지 및 건물의 소유자가 동일인인 경우 또는 매각시점에는 토지와 건물의 소유자가 다르더라도 그전에 한번이라도 소유자가 동일했다면 법정지상권 성립 여지가 높아 주의를 요한다.

다만 토지 및 건물 소유자가 한 번도 일치하지 않은 경우에는 법정지상권 성립이 어렵다.

한편 자신의 토지위에 존재하는 타인소유의 건물이 법정지상권을 가지고 있다면 소유권 행사에 막대한 지장이 있을 수밖에 없지만, 건물소유자에게 토지사용료(부당이득금)를 청구할 권리가 있다.

이는 건물소유자가 타인의 토지를 점유함으로 인해 임료 상당액의 부당이득을 본 것에 다름 아니기 때문에 타인 소유의 토지를 점유·사용해 얻게 되는 실질적 이득은 토지소유자에게 그 임료상당액의 손해를 끼치는 행위여서 이를 반환해 줘야 한다는 논리이다.

지료는 협의에 의해 결정하는 것이 가장 바람직하지만 실제 협의를 통해 쌍방이 만족한 결과를 얻기는 사실상 어렵다.

결국 법원의 판단에 따라야 할 것이고, 법원은 감정인에게 감정평가를 의뢰하고 이를 참작해 적정한 금액을 결정해 줄 것이다.

서울고등법원 1995. 6. 8. 선고 94나44240 제16민사부 판결에서는 토지사용료를 8%(년)로 결정한 바 있으나, 시중 금리가 상당히 떨어진 근년(近年)의 통상적인 지료는 3~4% 정도이다.

한편 대법원은 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결에서 "토지를 점유함으로 인해 토지 소유자에게 반환해야 할 토지의 차임에 상당하는 부당이득금액을 산정하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 토지위에 건물이 소재함으로써 토지의 사용권이 제한을 받는 사정은 참작할 필요가 없다"고 판시한 바 있다.
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