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부동산 전망대 법정지상권 (4) 판례

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년10월04일 21시53분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
임의경매에서 법정지상권이 성립하는 시기는 매수인이 매각대금을 완납하는 때이지만(8월 31일자 본란 참조), 강제경매의 경우에는 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상건물이 동일인에게 속해야 성립한다.

한편 경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대한 강제경매개시결정 전에 가압류 됐다가 그 가압류가 본압류로 이행(소송 및 판결)돼 경매절차가 진행된 경우에는 애초에 가압류가 효력을 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속했는지 여부에 따라 성립한다.(대법원 2010다52140 전원합의체판결, 토지인도 등)

법정지상권 성립되면 토지 소유자는 건물소유자를 상대로 부당이득금반환 및 지료청구 소송을 통해 토지사용료를 지급받을 수 있지만 건물을 철거할 수는 없다.

즉 자기 소유의 토지이면서도 아무런 건축행위를 할 수 없다.

하지만 이런 토지는 상당히 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있어서 상대적으로 높은 지료를 받을 수 있다.(토지 위에 건물이 존재하고 있는 경우에도 지료는 통상 나대지 상태의 토지를 전제로 결정함)

또 아래 대법원판결로 알 수 있듯이 한번 성립된 법정지상권은 토지 소유자가 바뀌어도 그 권리를 잃지 않는다.

△대법원 1991.6.28. 선고 90다16214 판결【건물철거 등】

【판시사항】관습에 의한 법정지상권이 있는 건물의 경락인이 토지의 전득자에게 지상권으로 대항할 수 있는지 여부

【판결요지】 관습에 의한 법정지상권이 있는 건물의 경락인은 경매시에 경락 후 건물을 철거하는 등의 매각조건 아래 경매됐다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 그 지상권도 당연히 취득했다고 할 것이므로 그 지상권으로써 토지소유권을 전득한 자에게 대항할 수 있다.

한편 경락으로 인해 법정지상권을 취득했거나 관습법상 법정지상권을 가진 자도 토지사용료 지급 무는 반드시 지켜야 하는데, 만약 2기(2년)에 달하도록 토지 사용료를 지급하지 않는다면 토지소유자의 소멸청구에 따라 법정지상권이 소멸함은 물론 민법제283조 2항에 따른 지상물매수청구권도 인정받지 못한다.

△대법원 1993.6.29. 선고 93다10781 판결【지료금】

【판시사항】

가. 관습상의 법정지상권도 2년분 이상의 지료를 연체할 경우 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의해 소멸하는지 여부(적극)

나. 토지소유자가 지상권자의 지료연체를 이유로 지상권소멸청구를 해 지상권이 소멸된 경우 지상물매수청구권의 인정 가부(소극)

【판결요지】

가. 관습상 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정을 준용해야 할 것이므로 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니했다면 관습상 법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구 의사표시에 의해 소멸한다.

나. 민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간 만료로 인해 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 했으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로, 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 해 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.
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