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부동산 전망대 - 레버리지 효과에 의한 착시

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년11월02일 22시05분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
부동산 투자의 유형은 생산, 판매 및 안정적인 주거생활을 위한 필요성 투자와 자본이득 또는 임대소득을 위한 수익성 투자로 나눌 수 있다.

필요적 성격을 가진 부동산으로는 공장, 사무실, 상가, 주택 등이 있다. 수익적 성격을 가진 부동산으로는 투자기간이 길지만 매도에 따른 기대수익이 큰 전, 답, 임야 등 토지와, 투자기간이 상대적으로 짧고 매매에 따른 시세 차익보다 투자 대비 월세수익이 높고 자금의 회수가 상대적으로 용이한 근린상가, 오피스텔, 다가구주택(원룸·투룸 등)이 있다.

경제활동과 주거 등 필요에 따라 매수한 부동산은 가격 등락에 크게 민감할 필요가 없지만 수익성 부동산은 체감과 시세변동에 즉시성이 따르므로 신중한 투자가 요구된다.

오래전부터 가져온 수익성 부동산에 대한 관심은 식지 않고 있다.

미분양은 물론 완공 후에도 팔리지 않아 적체된 아파트가격의 속락으로 여타 부동산의 가격마저 덩달아 끌려 내려가고 매매가 실종되다시피 했던 몇 년 전부터 입지 좋은 아파트의 분양권 당첨 확률이 몇 백 %를 오르내리는 근년까지 상가와 다가구주택 등은 대표적 투자 상품으로 자리매김하고 있다.

이는 각종 언론매체와 부동산업에 종사하는 전문가들의 한결같은 견해임이 주지의 사실이다.

이 같은 대세에 따라 다가구주택 등 수익형 부동산에 대한 투자를 고려하고 있다면 레버리지효과(사채나 은행 차입금 등의 부채를 이용함으로써 자기자본의 이익률이 상승하는 효과)에 의한 착시현상에 빠지지 않아야 한다.

수익성 건물을 지어 매도하려는 사람들은 투자 대비 수익률 극대화를 위해 대출 금액을 한껏 높이는 등 빚을 지렛대로 사용해 매수인으로 하여금 월세 수익률 높은 부동산으로 착각하게 만든다.

가령 보증금 500만원에 월세 50만을 받는 투룸 10개로 설계된 다가구주택이 매물로 나온 경우 1년간의 월세 수익은 6천만원인데, 이 주택을 6억5천만원에 매수한다면 임대 시에 보증금 5천만원은 회수되므로 실제 투자는 6억원 이어서 년 간 수익률은 10%가 된다.

하지만 연 4%의 이자율로 3억원의 대출을 끼고 매수하는 경우, 월세 수익(연 6천만원)에서 대출이자 1천2백만 원(3억원×0.04%)을 지급하고 남는 4천800만을 손에 쥘 수 있어서 수익률이 16%로 껑충 뛴다.

저금리시대에 대출을 끼고 매수한 부동산의 수익률은 높을 수밖에 없지만 레버리지효과(leverage effect)를 높이기 위한 과도한 차입은 금리상승 및 공실 기간에 따라 크게 위험할 수 있다.

비교적 낮게 적용하는 주택대출은 통상 변동금리여서 이자율이 올라갈 가능성이 없지 않지만 매수인이 이를 먼저 내다보고 대비하기는 어렵기 때문이다.

또 월세는 집값을 결정하는 주된 요인임을 잘 알고 있는 매도인은 보증금 500만 원에 월세 50만 원인 투룸에 대하여 중개사에게 100만원 이상의 중개수수료 지급을 제시한다.

이때 중개사는 고액 중개수수료를 챙기기 위해 임차인 몫 수수료를 받지 않거나 계약서에 월세를 높이 적는 대신 1~2개 월 간의 월세를 받지 않는 등 방법으로 임차인을 설득하여 변칙적인 임대차 계약을 체결한다.

이 경우 1년간 받는 집세는 실제 10~11개 월 밖에 되지 않지만 매수자는 12개월(600만원) 분 월세 전액을 지급받는 것으로 착각해 적극적 매수 의향을 보이게 된다.

더구나 원룸, 투룸 등은 통상 1년짜리 단기계약이므로 임차인이 바뀔 때마다 도배비용과 소모품비용 및 중개수수료를 지급해야함은 물론 공실률까지 감안하면 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다.

이는 법원 경매절차를 통하여 매수하는 경우도 마찬가지다.

낙찰 후 필수적으로 지급해야 하는 인·명도비용과 수리비용, 명도기간 및 임대차계약 체결까지 공실기간동안 지급해야 할 금융이자, 연체되거나 미지급된 각종 공과금 등 관리비와 중개수수료, 옵션(에어컨· TV·세탁기·냉장고 등) 구입비용과 감가상각비, 건물 소모 및 주변에 신축하는 건물로 인한 재산가치 하락 등을 감안하여 투자금액 대비 년 12% 이상의 수익 가능한 금액까지 저감될 때를 기다려 응찰하는 것이 옳다.
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