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부동산 전망대 - 경매부동산의 시세 조사

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년12월20일 21시53분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
법원의 부동산경매는 정보공개 기간이 짧고, 건물의 내부구조 및 내구성(耐久性)을 알 수 없으므로 임대수익 및 매각에 따른 이익을 가늠하기 어려워 부동산 가치와 입찰가격 산정에 어려움이 따른다.

연한(年限)이 오래된 아파트는 고액을 들여 내부수리를 한 경우가 많은데, 이런 아파트에 입찰을 하려면 수리한 부분과 자재 및 비용, 수리하지 않은 아파트와의 가격격차 등을 확인해야 하지만 외부인으로서 타인의 주거공간을 살펴볼 수 없기 때문에 판단이 쉽지 않다.

법원 경매에서 시세에 근접하거나 시세보다 높은 가격에 매각(경락)되는 물건이 있는데 이 경우 매수인(경락자)은 당해부동산의 소유자이거나 임차인, 또는 그들의 지인 및 이해관계인일 가능성이 크다. 대부분의 법치국가에서는 사인 간의 자력구제(自力救濟) 행위를 용인하지 않기 때문에 채권자는 법률에 의해 부여된 국가공권력이 가진 권한과 절차를 거쳐 자신의 채권을 회수한다.

채권자의 신청에 의해 강제로 매각절차를 진행하는 법원은 이해관계인 모두를 위하여 공권력을 행사하되 공정하게 집행 할 의무가 있는바, 당해부동산에 대한 조사 내용을 예비입찰자에게 공개함은 물론 적법한 절차에 따른 가격경쟁을 통하여 한 푼이라도 높은 가격에 매각될 수 있도록 뒷받침 하고 있다.

하지만 리모델링 또는 건물의 내부구조를 변경한 경우 외부인은 그 사실을 알 수 없기 때문에 이해관계인보다 불리할 수밖에 없으므로 일반응찰자의 입장에서는 게임이 불공정하다는 느낌을 지울 수 없다.

이에 필자는 공정한 경쟁입찰을 위하여 감정평가사에게 좀 더 상세한 정보를 조사·평가하게 하고(주택의 구조는 물론 도시가스 연결 여부마저도 파악·등재하지 않는 등 부실한 감정평가서가 없지 않음) 잠금장치 해제권한을 가진 집행관으로 하여금 주택 내부를 촬영하게 하여 이를 공람(供覽)케 하는 등 누구나 공평한 정보를 접할 수 있도록 그들의 권한과 의무를 강화 해 주면 어떨까 생각한다.

또 시골에 있는 전, 답, 임야 등 토지는 육안으로 경계를 확인하기 어려운데다가 매매도 많지 않아 정확한 시세 파악이 어렵다. 이때는 그 지역의 부동산중개업소 또는 토박이 주민을 통한 조사 외에 달리 방법이 없지만, 경매대중화가 이루어진 작금은 중개업자가 직접 입찰에 참가하거나 대리입찰을 의뢰받은 경우도 있고 지역주민이 입찰을 고민하고 있을 수도 있어 잠정적 경쟁자에게 내 속을 다 보여주고 엉터리 정보만 얻기 십상이다.

채권자로부터 부동산경매가 신청되면 법원은 감정평가사를 선정하여 당해부동산에 대한 가격을 평가하게 하는데 감정평가서에 등재된 가격은 신뢰할 수 없다.

매매가 잦지 않았던 지역의 부동산을 평가하는 방법으로는 감정평가사라 하더라도 탐문 외에 달리 방법이 없기 때문이다.

또 올해는 대구의 부동산가격이 급등하여 한 달 만에 십퍼센트 이상 치솟기도 했기 때문에 감정시점과 입찰 당시의 시세차이가 상당하였고, 대형아파트 및 호화빌라 등은 정상 가격과 급매물 가격의 격차가 매우 커 정확한 시세를 유추하기 어려우므로 입찰을 고려하는 입장에서는 되도록 많은 사람을 만나 탐문(探問)?조사(調査)하는 것이 옳다.

한편 채권자가 경매를 신청한 후 첫 매각(입찰)기일까지 통상 4~5개월 길게는 1년 가까운 기간이 소요되는데, 2010타경00000 임의경매 또는 2011타경000 강제경매(2010년 또는 2011년 신청사건)등 몇 년 전에 시작된 사건의 매각기일이 뒤늦게 지정되어 진행하는 경우도 없지 않다.

경매가 신청되었으나 송달불능, 권리의 변동, 이해관계인의 이의 및 소 제기, 유치권신고자에 대한 경매신청채권자의 유치권부존재 확인소송, 매각목적물의 유실과 파손 및 증축 등 이유로 매각기일이 늦춰진 까닭이다.

이때는 감정시점과 입찰시점의 가격이 크게 달라질 수 있어서 경매과정에서 형상변경이 있을 수 있고 기록이 첨삭(添削)되기도 하며 몇 번의 재 감정 절차를 거쳤을 수도 있기 때문에 매 입찰시마다 목적물의 상태를 확인하고 매각기일 일주일 전부터 비치하는 매각물건명세서 등 법원(인터넷) 서류를 꼼꼼히 확인해야 한다.
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