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전세권 설정보다 강한 전입신고

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년01월10일 22시12분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
전세권은 물권이고 임차권은 채권이다.

물권(소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권)은 사람에 관계없이 어떤 물건을 직접 지배하면서 사용, 수익, 처분이 가능한 권리로서 배타성을 가진 대물적(對物的) 권리임에 반해 채권은 특정인에 대하여서만 자신의 채권을 주장할 수 있는 대인적(對人的) 권리이다.

전세권은 채권에 비해 우월한 권리를 가진 물권이지만, 전세권등기를 필한 임차인이 전입신고(사업자등록)를 하지 않았다면 당해 주택(상가건물)이 경매로 매각되어 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 바뀐 소유자에게 미배당 보증금의 반환을 요구하지 못한다.

임차권은 비록 채권이지만, 대항요건을 갖춘 임차인은 민법에 우선하는 주택임대차보호법(상가건물임대차보호법)의 보호를 받기 때문에 바뀐 주인(경락자)으로부터 미배당 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 당해 주택(상가건물)의 인도를 거부할 권리가 있다.

즉 전입신고를 필한 임차인은 건물이 경매로 매각되어 소유권이 바뀌더라도 배당받지 못한 임차보증금이 있는 경우 새로운 소유자로부터 임차보증금 전액을 지급받을 수 있다.

이처럼 전세권등기만으로는 임차인의 권리가 완전하게 확보되지 않기 때문에 최선순위 전세권등기를 필하였더라도 이에 만족하지 말고 전입신고(사업자등록)를 하여 주택(상가건물)임대차보호법 상 대항요건을 갖추는 것이 옳다.

아래에 관련 대법원 판례를 소개한다. 대법원 2010.7.26. 자 2010마900 결정 [부동산인도명령결정에 대한 즉시항고] [결정요지] 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741 판결 [배당이의]

[판결요지] [2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록일자, 점유개시일자 및 확정일자를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.
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