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부동산 전망대 - 배당이의에 따른 명도지연

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년01월24일 20시57분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
계약 및 전입신고일이 근저당설정일보다 늦은 임차인일지라도 그 금액이 일정금액 이하여서 소액임차인에 해당되는 경우에는 선순위 근저당권자에 우선하여 배당하는데(일정금액), 가령 2014년 1월 1일 이후에 최초근저당이 설정된 주택을 보증금 6000만 원 이하 금액으로 임차한 사람(대구 등 광역시, 다만 달성군 등 광역시에 속한 군 지역은 제외)이라면 배당 3순위(감정평가, 현황조사, 수수료 등 경매 집행비용은 배당 1순위, 필요비와 유익비는 2순위, 상속세, 증여세, 재산세 등 당해세금은 4순위, 근저당권은 5순위)에 해당되어 근저당권자보다 먼저 2000만 원을 배당한다.

주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로서, 임대차에 관하여서는 민법에서 여러 가지 상세한 규정을 두고 있지만 그 규정만으로는 임차인을 보호하기에 미흡하다는 이유로 국민(서민)의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 제정되었으므로 동법에 규정된 사항에 관하여는 민법에 우선한다.(쉽게 설명하면 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법은 특별법이고 민법은 보통법이기 때문에 특별법과 보통법이 부딪치면 특별법이 우선한다.)

그렇다면 자신의 임차보증금을 한푼이라도 더 건질 목적으로 방 3개인 주택을 임차하면서 방 2개는 남편이름으로 5000만 원에, 방 1개는 아내이름으로 3000만 원에 각각 별도의 임대차계약서를 작성하고 전입신고를 하였다면 이들은 각자의 소액최우선배당금(각각 2000만 원)을 최초근저당보다 먼저 받을 수 있을까.

주택임대차보호법시행령 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등) 제4항에서는 "하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다."라고 규정하였으므로 각각 배당받을 수 없다.

한편 이해관계인의 배당이의로 인하여 죄 없는 매수인(경락인)이 피해를 입는 경우도 없지 않다.

매각된 부동산의 채권자 등 이해관계인으로부터 배당이의 소송이 제기되면 담임법관은 그 소송의 결과(판결)가 있을 때까지 인도명령 결정을 늦추기 때문이다.

아파트 등 권리관계가 복잡하지 않고 인?명도가 쉬운 부동산은 수십 명이 입찰에 참가하기도 하는데, 당해부동산을 대항력 없는 임차인이 점유하고 있다면 낙찰가격은 시세에 근접할 만큼 치솟는다.

매각대금(낙찰잔금)을 납부하고 1개월 정도의 기간 내에 배당이 완료되면 인도명령이 결정되어 큰 어려움 없이 집을 비울 수 있다는 통상적 판단을 하기 때문이다.

하지만 응찰자가 많아 수익률 낮은 물건은 아래 대법원 판결을 주지해야 할 필요가 있다.

대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 [건물명도 등]

[판결요지] [1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.

[2] 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다.
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