사무실 용도로 지어진 건물의 내부를 원룸으로 개조한 경우와 가구 수에 따라 필수적인 주차장 면적을 줄이기 위해 허가 당시에 3가구인 주택을 사용승인(준공검사) 후에 출입문을 달리하고 주택 내부를 분리하여 6가구로 사용하는 등 건물 소유자가 임의로 불법구조변경 하는 일이 다반사이기 때문이다.
대구 동구 입석동에 소재한 근린주택은 2층~4층 부분을 사무실로 허가신청 하였으나 ,사용승인 후 원룸형 주택 9가구로 개조하여 임대 하던 중 경매과정을 거쳐 매각되었다.
가구 수가 많은 주택은 낙찰 후 부동산을 인도받는 과정에서 임차인과 분쟁의 소지가 높은데, 이 건물 또한 많은 이사비용을 요구한 임차인의 고발로 동구청으로부터 원상복구 명령을 받아 멀쩡한 주택를 철거하고 사무실로 원상 복구하였다.
한편 제시외 건물이란 건축물관리대장과 등기부등본 등 공부상에는 나타나있지 않지만 실제 당해 토지상에 존재하고 있는 건물의 총칭이다.
제시외 건물 중에는 채권자가 돈을 빌려 줄 당시에 없었으나 그 후 소유자, 임차인, 제3자 등이 자신의 편익(便益)을 위하여 건축한 것일 수도 있고 돈을 빌려줄 당시부터 존재하였으나 공부상에 등재되지 않은 건물일 수도 있다.
즉 등기부(근저당, 가압류 등) 상에 존재하지 않기 때문에 엄격한 의미의 매각 대상물이 아니지만, 감정평가사 및 집행관의 현장 조사 결과 공부상에 없는 건물이 소재하고 있을 때 이를 제시외 건물이라 칭한다.
이 같은 제시외 건물은 애당초 무허가 건물일 수도 있고, 정상적으로 허가를 받아 건축하였으나 건물의 하자 등 이유로 사용승인(준공)을 득하지 못한 건물일 수도 있다.
또 소유자 임의로 증개축한 부분이거나 본 건물의 부속물 및 종물일 수도 있다.
제시외 건물이 본건물의 부합물이거나 종물이라면 매각물건명세서 상에 제시외 건물 매각포함이라고 표시하지만, 매각에서 제외되어야 할 독립된 건물이거나 소유자가 다른 경우에는 제시외 건물 매각제외라고 표시한다.
무허가건물, 임의로 증개축한 부분, 부합물, 종물, 기타 공작물 등 공부상에는 나타나지 않으나 실제 당해 토지 상에 존재하는 제시외 건물이 매각(경매)에 포함된 경우라면 매수인이 낙찰대금을 완납하는 즉시 그 전부에 대하여 소유권을 취득한다.
그러나 경매로 취득한 제시외 건물이 당해 토지상에서 합법적으로 존재할 권리가 없어 단속 대상이라면 철거명령에 따라야 한다.
예컨대 A건물과 B건물을 연결하는 통로, 또는 본 공장에 꼭 필요한 창고, 숙소, 식당 등으로 사용하는 건물이 제시외 건물(무허가)이라면 그 건물은 경매 전에 이미 행정관서로부터 철거명령을 받았을 수 있다.
철거를 하지 않아 받게 되는 이행강제금 등으로 인한 불이익이 너무 크기 때문이다.
다만 건축법 상 적법한 건물이라면 양성화를 시도할 수도 있지만 건폐율(또는 용적율)을 초과하는 등 적법하지 않은 건물이라면 인접 토지를 매수하여 건폐율을 높이는 외에 달리 방법이 없다.
참조
대법원 1999. 8. 9 자 99마504 결정[낙찰불허가]
[판시사항]
등기부에 등재되지 않은 제시외 건물을 입찰물건에 포함시키기 위한 요건
[결정요지]
등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나 그것이 경매 대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜서는 아니 된다.