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불법 구조(용도) 변경

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년03월06일 21시52분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
법원의 경매대상 부동산 중에서 가끔은 소유자(채무자)가 임의로 구조를 변경하여 허가 당시의 요건과 다른 용도로 사용하는 등 건축물대장에 등재된 내용과 다른 경우가 있다.

사무실 용도로 지어진 건물의 내부를 원룸으로 개조한 경우와 가구 수에 따라 필수적인 주차장 면적을 줄이기 위해 허가 당시에 3가구인 주택을 사용승인(준공검사) 후에 출입문을 달리하고 주택 내부를 분리하여 6가구로 사용하는 등 건물 소유자가 임의로 불법구조변경 하는 일이 다반사이기 때문이다.

대구 동구 입석동에 소재한 근린주택은 2층~4층 부분을 사무실로 허가신청 하였으나 ,사용승인 후 원룸형 주택 9가구로 개조하여 임대 하던 중 경매과정을 거쳐 매각되었다.

가구 수가 많은 주택은 낙찰 후 부동산을 인도받는 과정에서 임차인과 분쟁의 소지가 높은데, 이 건물 또한 많은 이사비용을 요구한 임차인의 고발로 동구청으로부터 원상복구 명령을 받아 멀쩡한 주택를 철거하고 사무실로 원상 복구하였다.

한편 제시외 건물이란 건축물관리대장과 등기부등본 등 공부상에는 나타나있지 않지만 실제 당해 토지상에 존재하고 있는 건물의 총칭이다.

제시외 건물 중에는 채권자가 돈을 빌려 줄 당시에 없었으나 그 후 소유자, 임차인, 제3자 등이 자신의 편익(便益)을 위하여 건축한 것일 수도 있고 돈을 빌려줄 당시부터 존재하였으나 공부상에 등재되지 않은 건물일 수도 있다.

즉 등기부(근저당, 가압류 등) 상에 존재하지 않기 때문에 엄격한 의미의 매각 대상물이 아니지만, 감정평가사 및 집행관의 현장 조사 결과 공부상에 없는 건물이 소재하고 있을 때 이를 제시외 건물이라 칭한다.

이 같은 제시외 건물은 애당초 무허가 건물일 수도 있고, 정상적으로 허가를 받아 건축하였으나 건물의 하자 등 이유로 사용승인(준공)을 득하지 못한 건물일 수도 있다.

또 소유자 임의로 증개축한 부분이거나 본 건물의 부속물 및 종물일 수도 있다.

제시외 건물이 본건물의 부합물이거나 종물이라면 매각물건명세서 상에 제시외 건물 매각포함이라고 표시하지만, 매각에서 제외되어야 할 독립된 건물이거나 소유자가 다른 경우에는 제시외 건물 매각제외라고 표시한다.

무허가건물, 임의로 증개축한 부분, 부합물, 종물, 기타 공작물 등 공부상에는 나타나지 않으나 실제 당해 토지 상에 존재하는 제시외 건물이 매각(경매)에 포함된 경우라면 매수인이 낙찰대금을 완납하는 즉시 그 전부에 대하여 소유권을 취득한다.

그러나 경매로 취득한 제시외 건물이 당해 토지상에서 합법적으로 존재할 권리가 없어 단속 대상이라면 철거명령에 따라야 한다.

예컨대 A건물과 B건물을 연결하는 통로, 또는 본 공장에 꼭 필요한 창고, 숙소, 식당 등으로 사용하는 건물이 제시외 건물(무허가)이라면 그 건물은 경매 전에 이미 행정관서로부터 철거명령을 받았을 수 있다.

철거를 하지 않아 받게 되는 이행강제금 등으로 인한 불이익이 너무 크기 때문이다.

다만 건축법 상 적법한 건물이라면 양성화를 시도할 수도 있지만 건폐율(또는 용적율)을 초과하는 등 적법하지 않은 건물이라면 인접 토지를 매수하여 건폐율을 높이는 외에 달리 방법이 없다.

참조

대법원 1999. 8. 9 자 99마504 결정[낙찰불허가]

[판시사항]

등기부에 등재되지 않은 제시외 건물을 입찰물건에 포함시키기 위한 요건

[결정요지]

등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나 그것이 경매 대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜서는 아니 된다.
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