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부동산 전망대 - 전세권과 임차권의 차이

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년04월03일 21시25분  
민법 제303조 제1항에는 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다"고 하였고, 제304조 제1항에서는 "타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다"고 규정하였다.

세든 집이 경매될 경우 임차인이 법원으로부터 우선변제를 받기 위해서는 등기부 상에 전세권을 설정해야 하지만, 전세권등기를 하지 않더라도 임대차계약 및 주택(또는 상가건물)을 인도받고 전입신고(또는 사업자등록)와 확정일자를 받으면 당해부동산의 경매 시 전세권자와 같은 권리가 있어 임차인은 후순위권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있다.

다만 전입신고와 확정일자 중 한 가지라도 빠트린 임차인은 자신의 임차보증금을 법원으로부터 배당을 받을 수 없고, 확정일자를 받은 날이 저당권 등 등기부 상의 권리 및 여타 임차인보다 늦으면 순위에서 그만큼 뒤진다.

타인의 주택(상가건물)에 세를 들면서 전세금을 지급하고 그 이자로 부동산의 사용료(借賃)를 대신하는 것은 전세권을 설정하지 않는 한 채권적(債權的) 전세인 단순임차권일 뿐인데, 이는 임차보증금과 함께 매월 얼마의 차임을 지급하는 월세 및 보증금 없이 계약기간 동안의 월세 전액을 한꺼번에 지불하는 사글세(속칭 깔세)도 마찬가지다.

등기된 전세권은 전입신고 및 확정일자를 받지 않아도 경매 시 후순위 채권자에 우선하여 배당 받을 수 있는 민법 상의 물권(物權)이어서 직접 경매를 신청할 수도 있지만(민법 제318조), 등기 권리만 믿고 전입신고를 하지 않거나 확정일자를 미루다가 여타 채권자가 신청한 경매로 인하여 손해를 보는 경우도 없지 않다.

경매 부동산의 매각대금은 제일 먼저 경매비용을 공제(배당 0순위)한 후 1순위로 소액임차인의 임차보증금 및 임금채권 중 일정금액을 배당한다.

2순위는 당해세(매각대상 부동산에 부과된 국세 및 지방방세와 그 가산금)를 배당하고, 3순위는 저당권, 담보가등기, 전세권 등 물권의 설정일자 순으로 배당하므로 등기부 상의 선순위 전세권자는 배당순위(0순위~2순위)에 뒤져 전세금(전액 또는 일부금액)을 배당받지 못하고 떼이는 일이 발생할 수 있기 때문이다.

그러나 전세권을 설정하지 않은 임차인의 전입신고일이 저당권 등 담보물권 설정일보다 빠르면 임차보증금(전세금) 중 배당받지 못한 전액을 매수인(경락자)으로부터 지급 받을 수 있다.

이처럼 전세권등기를 한 임차인도 전입신고(사업자 등록)를 하지 않거나 늦다면 경매 시 전세금 전액을 확보하지 못할 수 있으므로 반드시 전입신고 및 확정일자를 받아 두는 것이 옳다.

다만 돈이 필요하여 전세권을 담보로 제공하거나 전전세를 놓아야 하는 경우를 대비한다면 전세권설정과 전입신고 및 확정일자를 병행하는 것이 좋다.

**민법 제306조(전세권의 양도, 임대 등)

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

**민법 제307조(전세권 양도의 효력)

전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리 및 의무가 있다.
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