check 3d gpu
바로가기
메뉴로 이동
본문으로 이동

부동산 전망대 - 고가낙찰의 이유(2)

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년05월01일 21시53분  
법원경매 결과를 살피다 보면 가끔 시세보다 높은 가격에 매각되는 물건이 있다.

그 첫째 이유는 입찰가격을 잘못 기재한 때문이다.

즉 입찰표에 10억5백만원을 쓴다는 것이 실수로 0을 한 개 더 추가하여 100억5천만원으로 입찰한 경우이다.

둘째, 경매부동산의 매각대금으로 자신의 채권액 전액을 배당받지 못하는 채권자가 입찰에 참여한 때문이다.

유찰이 거듭되어 예상 매각(낙찰)가격이 채권자의 채권금액보다 낮아졌거나, 배당순위에서 뒤진 후순위채권자가 어차피 배당으로는 자신의 채권확보가 어렵다고 판단한 나머지 채권금액만큼 높은 가격으로 매수한 후 일정기간을 보유하여 가격이 오르면 매각하여 손실을 보전하겠다는 생각으로 입찰한 경우다.

셋째, 아파트 등 건물소유자가 상당금액을 투자하여 구조변경 또는 고급 인테리어를 시공한 경우이다.

대다수의 입찰자는 아파트 등 주거용 건물의 내부를 살펴 확인할 방법이 없기 때문에 같은 평형의 시세를 기준하여 입찰하지만, 친인척이나 이웃은 시세에 근접 또는 시세보다 높은 가격으로 응찰한다. 인테리어 비용을 많이 들여 그 가치가 높아졌음을 잘 알기 때문이다.

넷째, 시세파악이 잘못되었거나 그릇된 정보를 들었기 때문이다.

시골의 전답 등은 그다지 매매가 잦지 않아 한두 사람의 의견만으로는 정확한 시세 판단이 어려운데, 임장 조사를 위해 현장을 찾아가 보면 입지조건(立地條件)과 기대수익성(期待收益性)을 두루 갖추었고 많은 사람들이 조사차 찾아왔었다는 주변사람들의 전언(傳言)을 듣기도 한다. 여기에 입찰법정의 열기와 들뜬 분위기를 맞닥뜨린 초보입찰자가 다른 물건에 입찰하러 온 사람들조차 자신의 경쟁자로 생각하여 입찰 가격을 높인 경우다.

또 과장된 개발정보를 듣거나, 주택재건축사업구역 및 계획도로 등을 과신한 나머지 여타 실행 조건을 간과하여 당해부동산의 가치 및 기대수익을 너무 높게 평가하였기 때문이다.

다섯째, 당해부동산 및 인근 시세가 급격히 오름에 따라 감정평가금액이 상대적으로 낮아진 경우에는 낙찰가율이 높아 보이게 된다.

이 같은 물건은 입찰을 위하여 현장조사를 하지 않은 사람의 눈에 의외로 비쳐질 수밖에 없다.

여섯째, 감정평가서를 읽고도 그 내용을 정확히 파악하지 못하는 초보입찰자가 경매와 상관없는 부동산을 경매목적물로 착각한 경우다.

시골의 '임야'등은 지적(地籍 토지의 위치, 형질, 소유 관계, 넓이, 지목, 지번, 경계 따위의 여러 가지 사항을 등록하여 놓은 기록)을 정확히 확인하기 어려워 다른 토지를 경매목적물로 판단하기 쉬운데, '급경사지'를 인접 '완경사지'로, '구거'등 사용이 곤란한 토지를 인근 '과수원'으로 왕왕 판단하고, 지목은 '전''답'이지만 현황은 '유지'또는 '하천'이어서 가치가 현저히 떨어짐에도 그 가격을 너무 높게 평가했기 때문이다.

일곱째, 등기부에 매각으로 소멸되지 않는 권리가 등재되어 있음에도 이를 모르고 입찰한 경우이다.

등기부상에 예고 또는 가처분등기가 있다면 초보자는 아예 입찰을 포기하겠지만, 매각 후에도 말소되지 않는 근저당 및 전세권은 초보입찰자를 큰 함정에 빠지게 하는 원인으로 작용 한다.

여덟째, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 배당금액을 정확히 짚어내지 못한 경우이다.

근저당 등 등기부상 권리 및 대항력 있는 임차인의 권리보다 배당순위에서 앞서는 당해세와 근로자의 임금을 간과하여 배당될 것으로 믿었던 임차인의 보증금을 인수하게 되면 이 역시 매우 높은 가격에 입찰한 결과를 만든다.
<ⓒ 경북일보 & kyongbuk.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지>