check 3d gpu
바로가기
메뉴로 이동
본문으로 이동

[부동산 전망대] 배당요구신청과 전입유지

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년05월29일 21시34분  
법원으로부터 배당을 받고자 하는 임차인(임차권등기자 제외)은 반드시 배당요구신청을 해야 한다.

법원에서는 제1회 입찰기일 전의 특정한 날을 배당요구종기일(配當要求終期日)로 지정하는데, 이 날까지 배당요구신청을 하지 않은 임차인에게는 배당을 주지 않기 때문이다.

대항력 있는 임차인이라면 배당요구신청을 하지 않고 새로운 소유자에게 계약기간동안 임대차관계를 그대로 유지할 것을 주장하여 계약이 종료된 후 바뀐 소유자로부터 자신의 임차보증금을 돌려받을 수 있지만, 매각(경매절차)이 완료된 후 다른 집으로 이사할 계획이라면 법원으로부터 임차보증금을 배당받는 것이 가장 빠르고 확실한 방법일 것이다.

한편 경매참가자의 입장에서 보면 임차인이 배당요구신청을 하지 않은 경우 명도의 어려움 배가될 수 있으므로 주의해야 한다.

임차인이 법원으로부터 배당을 받기 위해서는 매수인(경락인)의 인감증명서가 첨부된 명도확인서가 필요하기 때문에 매수인을 만나서 대화를 해야 하지만, 소액배당조차 받을 자격이 없거나 배당이 가능한데도 배당요구신청을 하지 않은 임차인이 있다면 법적 권리와 상관없이 명도의 어려움이 따를 것이기 때문에 이사비용 등 명도의 난이도를 감안하여 그만큼 저감(低減)된 금액으로 응찰해야 한다.

과거 민사 집행 법이 발효되기 전에는, 최초근저당 등 물권이 설정되기 전 대항요건과 확정일자를 구비한 임차인이 우선변제권을 행사하기 위한 배당요구신청은 매각결정기일까지(매각일로부터 일주일)였고 배당요구를 철회하는 기한도 마찬가지였다.

하지만 현행법에서 배당요구신청 및 배당요구신청철회의 마지막 날은 법원에서 정한 배당요구 종기일이다.

이유는 대항력 있는 임차인이 경락자(최고가매수신고인)가 정해진 상태에서 배당요구신청을 철회하는 경우, 임차인의 보증금을 떠안게 되는 등 권리의 변동이 생겨 재매각을 실시해야 하고 이는 바로 경매절차의 지연으로 이어졌기 때문이었다.

한편 임차인의 대항요건 중 하나인 주민등록 전입의 존속기한은 매각결정기일까지 이지만 만약의 경우를 대비하여 매수인이 낙찰잔금을 완납할 때까지 전입을 유지하면서 이사하지 않는 것이 옳다.

이는 매각기일에 매수신고인이 정해지더라도 재매각 또는 경매취소의 여지가 남아있기 때문이다.

채무자 등 이해관계인이 제기한 매각불허가신청 또는 경매개시결정에 대한 이의가 받아들여져 매각불허가결정이 나거나, 매각허가 후 제기한 즉시항고가 인용되어 경매가 취소된 후일에 재매각 절차를 진행하는 경우 종전의 매각은 무효가 되고 새로운 매각기일과 매각결정기일이 지정되기 때문이다.

또 매각결정 후에 채무자가 채권자에게 채무를 변제하는 등 사유로 경매가 취하되었다가(임의경매는 매수인이 정해진 후에도 낙찰잔금을 납부하기 전까지 채무와 경매비용을 변제하고 등기부에 등재된 근저당등기를 말소한 후 경매개시결정에 대한 이의로, 강제경매는 채무 변제 혹은 변제공탁 후 청구이의의 소를 제기하고 강제집행정지 결정문을 받아서 경매법원에 집행정지신청서와 함께 제출, 승소 후 경매개시결정기입등기 말소 절차를 거쳐 경매취소가 가능함) 훗날 다른 채권자의 신청으로 경매가 진행되는 수도 있어서 이다.

이같은 변수가 있기때문에 임차인으로서는 후일에 있을 수 있는 경매에서도 대항력을 가지기 위해 낙찰자가 대금을 납부할 때까지는 대항요건을 존속(存續)시켜야 한다.
<ⓒ 경북일보 & kyongbuk.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지>