경매절차가 진행되고 있는 중에 권리의 하자가 발생하거나 새로운 권리가 나타나 매각물건명세서에 추가 등재 및 수정·공고를 해야 하는 등 사유로 지정된 날에 매각(입찰)절차를 진행할 수 없을 때 법원은 직권으로 매각기일을 변경하거나 연기한다.
즉 매각대상 부동산에 조사되지 않은 권리자(유치권자 등)가 나타났거나 송달 등 절차상 하자가 발견될 경우, 감정평가서에 누락 또는 포함시켰는데 이를 포함·제외해야 할 경우, 법원의 판단으로 일괄매각결정을 하였으나 이해관계인의 합의 및 신청에 따라 분리하여 매각해야 하거나 그 반대의 경우, 기타 매각조건 변경, 권리변동 등의 사유에 의하여서다. 하지만 작금은 채권자 및 채무자(소유자)의 신청에 의한 변경이 더 많은 것 같다.
경매신청채권자의 매각기일 연기신청은 법원도 비교적 수월하게 받아들이지만, 채무자 등 이해관계인이 연기를 하려면 경매신청채권자의 동의가 필요하기 때문에 채무자는 원금 및 밀린 이자의 일부분을 상환하면서 채권자를 설득해야 하는 등 상당한 노력과 비용을 부담해야 한다.
근년처럼 부동산의 시세가 치솟을 때에는 채무자도 자신의 재산을 지키려는 욕구가 상당하다.
당해부동산의 가치와 부채가 비슷하고 부동산가격이 하락세에 있다면 포기하고 말겠지만 상승세에 있다고 판단되면 수단과 방법을 가리지 않고 자신의 재산을 지키려 하기 때문이다.
한편 때늦은 유치권신고로 인하여 매각기일이 연기되는 경우도 적지 않다.
유치권이 매각기일 직전에 신고되면 법원이 직권 연기하는 경우도 있지만 요즘은 채권자의 신청에 의한 매각기일 변경이 더 많다.
경매대상 부동산에 유치권이 신고되면 경락(매각)가격이 떨어질 수밖에 없기 때문에 채권자는 유치권부존재소송을 통하여 유치권이 존재하지 아니함을 입증하거나 신고된 유치권 가액을 떨어트리려 한다.
유치권이 부존재하거나 그 가액이 적음을 증명하면 경락가격이 높아져 채권회수가 용이할 수 있기 때문인데, 이때 채권자는 소송에 따른 시간과 비용을 감안하여 결정한다. 변경 및 연기가 잦은 물건은 이해관계인이 많아 권리관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있고, 당해부동산에 대한 소유자의 애착이 강하여 채권의 부존재 또는 청구금액에 대한 이의 및 절차상의 하자를 다툴 개연성과 개시결정에 대한 이의 소지도 있어 면밀한 권리분석이 요구되며 경매가 취하·취소될 가능성도 높다.
사설인터넷사이트에는 첫 매각기일에 공고된 매각물건명세서와 그 시점의 등기부등본이 등재되어있는데, 수회에 걸쳐 유찰된 물건 및 변경?연기 후 진행하는 물건에 입찰하는 경우 반드시 새로 작성·공고된 매각물건명세서와 매각기일 직전에 발급받은 등기부등본을 확인한 후 입찰해야 한다.
*매각물건명세서 : 집행관이 조사한 현황조사보고서 및 감정평가서, 등기부등본 등을 기준하여 집행법원이 작성한다. 경매부동산의 매각조건은 매각물건명세서의 작성에 의하여 확정된다.
매각물건명세서에는 사건번호, 물건번호, 부동산의 표시(통상 별첨 부동산표시목록), 점유자 및 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임, 전입(사업자등록)일자 및 확정일자, 배당요구신청 여부 등을 기재하는데, 최선순위 설정일자와 점유자의 전일일자를 비교하여 전입일이 빠름에도 배당을 받을 수 없다면 그 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.
또 '임대차관계미상의 점유자 있음' 등의 글이 등재되어 있다면 반드시 확인한 후 입찰해야 한다.
또 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 매각허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등 란에 '해당사항 없음'으로 적혀 있는지 확인해야 한다.
*유치권 : 민법 제 320조 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.'