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[부동산 전망대] 매수인에게 인수되는 권리(2)

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 kwak@kyongbuk.com 등록일 2016년06월27일 18시12분  
하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
한 동의 건물에 여러 세대가 별도 등기된 다세대(공동)주택은 호별로 각각의 경매사건 번호가 정해지고 매각절차도 별개로 진행하는 경우가 통상이지만, 가끔 건물 전체를 한꺼번에 매각하는 경우가 있다.

법원의 일괄매각 결정 이유는 소형 집합건물의 각 세대를 호별로 매각하여 소유자가 달라지는 경우, 건물의 유지 및 관리에 따른 이견과 반목 등으로 전체건물의 가치가 떨어질 여지가 있음을 우려한 응찰자들의 입찰가격이 낮아질 것을 참작하기 때문이다.

이 같은 주택에는 통상 공동저당권(동일한 채권을 담보하기 위하여 수개의 부동산에 수개의 저당권을 설정하는 것)이 설정되어 있는데, 만약 저당권설정 전에 전세권이나 주택임차권이 등기되어 있는 경우에는 매각물건명세서에‘대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인에게 인수됨’이라는 조건을 기재·공고한다.

이때 내공이 깊지 않은 입찰자는 매각물건명세서에 등재된 조건을 간과하기 쉽다.

입찰에 참여하려는 사람은 통상 사설경매사이트가 올려놓은 특정세대의 등기부에 등재된 말소기준등기(공동저당권)를 기준으로 권리를 분석하여 여타 세대의 선순위권리자에 대한 배당도 충분히 가능할 것으로 짐작해 버릴 수 있기 때문이다.

다세대주택의 각 세대를 일괄매각하는 경우에 응찰자는 세대별 감정가격을 반드시 확인해야 하며, 각 호별 등기부등본을 확인하여 입찰가격에서 세대별 매각금액, 경매비용, 당해세금, 소액배당 등을 나누어 환산해야 하며, 나아가 선순위등기의 소멸여부 및 임차인의 전입일과 확정일자를 확인하여 매각대금으로 각 세대 대한 배당이 충족되는지 낱낱이 확인해야 한다.

예컨대 6세대로 지어진 다세대주택이 6억원에 매각(낙찰)된다면 각 세대별 매각금액은 1억원이 아니고, 감정평가금액에 따라 비율대로 나누어 배당한다.

즉 201호의 면적은 80제곱미터이고 302호는 40제곱미터라면 302호의 배당금은 201호의 절반(대략)밖에 되지 않는다.

이는 건물 전체의 매각금액을 면적비율(감정가격)로 나누기 때문인데, 만약 302호가 선순위 권리자이고, 당해세대를 매각한 금액이 임차보증금(전세)보다 적다면 미배당 보증금은 매수인이 인수해야 한다.

(근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기는 경매로 매각되면 소멸되는 등기이므로 이를 말소기준등기라 하고, 이보다 늦은 권리는 모두 소멸한다.

하지만 시간에서 앞선 권리는 매수인에게 인수될 수 있어서 반드시 각 세대별 등기부 및 감정가격과 임차보증금을 대조·확인해야 한다.

한편 매수인에게 인수되는 선순위저당권도 없지 않아 경매를 좀 안다는 사람을 헷갈리게 한다.

몇 년 전 매각된 경산시 정평동 한솔아파트의 경우 3인 공동소유의 상태에서 2001년 12월 외환은행에 근저당이 설정되었고, 2005년 12월 그 중 두 사람의 지분에 대한 강제경매가 신청되었는데, 법원은“선순위근저당인수”라는 특별매각조건으로 매각절차를 진행하였다.

지분을 매각하는 경우에는 부동산의 교환가치가 떨어질 수 있고 이를 우려한 선순위 금융기관의 의견서제출과 담당계장 및 사법보좌관, 담임법관의 지혜로운 결정이었지만 뒤늦게 자신의 권리와 의무를 알게 된 낙찰자는 입찰보증금을 떼이는 손해를 입었다.

법원경매! 조심, 또 조심해야 한다.









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곽성일 기자

    • 곽성일 기자
  • 사회1,2부를 총괄하는 행정사회부 데스크 입니다. 포항시청과 포스텍 등을 출입하고 있습니다.