▲ 이용원 변호사
-주택을 완공하였지만 아직 등기가 되지 않은 주택을 임차하려는 경우나 무허가 주택을 임차하려는 경우 또는 건축물 대장에 주거용으로 기재되어 있지 않는 건물을 임차하려는 경우에도 임차인은 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있을까요?




△주택임대차보호법 제2조에 의하면, “이 법은 주거용 건물(이하 ‘주택’이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.”고 규정되어 있습니다.

‘주거용’이란 사람이 거주하여 일상생활을 영위하는 장소로 사용하는 것을 의미하고, ‘건물’에 관하여, 대법원은 “최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 법률상 건물이라고 할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006판결).

따라서, ‘주거용 건물’이란 사람이 거주하여 일상생활을 영위하는 장소로 기둥과 지붕 그리고 주벽이 있는 건물을 의미하게 됩니다.

그리고, 대법원은 무허가 건물이나 미등기 건물의 경우에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 관하여, “주택임대차보호법은 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”고 판시하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

따라서, 건물을 주거용으로 사용하고 있다면, 미등기 주택이거나 무허가 주택의 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있으며, 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 여전히 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있습니다.

다만, 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있기 때문에 소유자를 확인하고 임차를 하여야 안전하며, 무허가건물의 경우, 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있으므로 주의할 필요가 있습니다.

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