현재 주택임대차 보호법과 관련하여 많은 정보들이 일반인들에게 제공되고 있음에도 불구하고 아직도 많은 분들이 주택임대차에 관하여 질문을 하고 있으며, 그 중에서 특히 임대차기간과 관련하여 2년 미만으로 기간을 정한 경우 어떻게 되는지를 가장 궁금해 하셨습니다. 주택을 임차 하면서 그 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 ‘주택임대차보호법’ 제4조 제1항의 규정이 적용되는데, 동 규정에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조에 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 이러한 규정에 의할 때 2년 미만의 기간으로 임대차 계약을 체결한 경우 임대인은 이러한 임대차 계약기간의 유효함을 주장할 수 없으나 임차인은 이러한 계약기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.

이에 관하여 판례도 ”기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.“고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.“는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).

이러한 판례와 주택임대차보호법의 규정에 의할 때 임차인이 임대인과 합의하여 주택임대차기간을 2년 미만으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수도 있고, 반면에 2년의 임대차 기간을 주장하며 2년간 거주하겠다고 할 수도 있습니다. 임차인이 2년의 계약기간을 주장하며 계속 임차주택에 거주하는 경우 임대인이 2년 미만의 약정기간이 만료되었음을 주장하며 임차인에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없는 것입니다.

따라서 임차인은 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 ‘주택임대차보호법’이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있는 것입니다.