이로 인해 임차인은 경제상황의 변화로 당초 약정한 보증금이 인근주택의 보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수 있게 되는 것이다.
민법상 계약체결 당시의 사정이 현저히 변경되어 당초에 정하여진 계약의 효과를 그대로 두는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 부당한 결과를 발생하는 경우, 계약의 법률효과를 새로운 사정에 적합하도록 변경하거나 또는 부정하여야 하는데 이와 같은 경우 적용되는 원칙이사정변경의 원칙이고, 이와 같은 원칙이 명문화된 것이 민법 등의 전세금증감청구권, 차임증가청권인것이다.
구체적으로 차임이나 보증금의 증액에 대해서는 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등에서 일정한 제한(증액 비율, 증액 기간 등의 제한)을 두고 있으나, 차임이나 보증금의 감액에 대해서는 아무런 제한이 없으므로 당사자는 합의에 의하여 얼마든지 이를 감액청구할 수 있다. 즉 임차인은 경제상황의 변화로 당초 약정한 차임이나 보증금이 인근주택의 그것과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 차임 등으로 감액하여 줄 것을 청구할 수 있는 것이다.
다만 임차인이 어떤 사정변경의 경우 차임이나 보증금에 대해 감액청구를 할 수 있는지 의문이 생기는데, 이런 의문에 대해서는 “전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다.”는 법원의 판결이 차임이나 보증금 감액청구할 수 있는 사정변경에 대한 일정한 기준이 될 수 있을 것이다.