▲ 이태원 신화법률사무소 변호사
일반적으로 부동산에 대한 매매계약체결 시 매수인이 매도인에게 매매대금을 지급하는 방법은 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 3분한 후 각 지급일을 지정하고 지정된 각 지급일에 매수인이 이행을 하는 것입니다. 이행과정에서 통상 계약금은 매매계약의 체결 당일 지급되므로 불이행의 문제가 일어나지 않지만 중도금과 잔금의 경우에는 매수인이 이행을 지체하는 등 불이행의 문제가 자주 발생하곤 합니다.

중도금 및 잔금의 이행지체가 있는 경우에는 당사자는 계약을 해제 할 수가 있는데, 이러한 이행지체로 인한 계약해제에 관하여 「민법」 제544조에서는 당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있으나, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

이러한 민법 규정에 따르면 계약이행이 지체된다고 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것이 아니라 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수가 있는 것입니다. 그리고 이러한 이행을 최고함에 있어서 약정된 중도금 또는 잔금을 청구하여야 하며, 이를 초과하는 과다한 금액을 청구하는 것은 이행최고를 하였음에도 계약해제권이 발생하지 않을 수 있습니다.

이와 관련하여 판례를 살펴보면, 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다고 하였으며(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결), 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면, 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량범위 내에서 유효하다고 할 것이나, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터 잡은 계약해제는 그 효력이 없다고 하였습니다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).

따라서 이행을 최고하는 경우에는 반드시 약정한 중도금 또는 잔금에 대한 최고가 이루어 져야 할 것이며, 또한 잔금에 대한 이행청구의 경우에는 매도인이 자신의 소유권이전등기의무에 대한 이행제공도 함께 하여야 한다는 사실을 반드시 명심하셔야 할 것입니다.

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