문)=‘갑’은 ‘을’ 소유의 신축 상가건물을 임차한 후 음식점을 하고 있습니다. 신축 상가건물이라서 처음에는 손님이 없어 이익이 많이 나지 않았는데, ‘갑’은 새로운 메뉴를 개발하고 좋은 재료로 음식을 만들어 판매 등 많은 노력을 하여 단골손님이 점점 늘었습니다. 그래서 처음 음식점을 시작할 때보다 현재는 초기 매출의 10배 이상을 달성하고 있습니다. 그런데 임대인 ‘을’은 임대차 종료일 2016. 12. 30.이 다가오자 가게를 비워 달라고 요구합니다. ‘갑’은 신축건물을 임차하여 지금까지 자신의 노력으로 이룩한 영업적 가치를 ‘권리금’의 형태로 회수할 수 있을까요?



답)= ‘권리금’이란 상가건물에서 영업하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다(상가건물임대차보호법 제10조의 3).

그리고, 2015. 11. 14. 시행된 개정‘상가건물임대차보호법’은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 규정하였습니다(동법 제10조의 4).

다만, 임차인은 권리금을 회수하기 위해서는 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 합니다. 그리고 위 기간 중에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우, 임차인은 임대인에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

따라서 ‘갑’은 임대차 기간이 끝나기 ‘3개월 전’인 2016. 10. 1.부터 임대차 종료시인 2016. 12. 30.까지 3개월 동안 신규임차인을 주선하여 신규임차인으로부터 권리금을 받으면 됩니다. 만일, 위 기간 동안 임대인 ‘을’이 정당한 사유 없이 주선 받은 신규임차인과 계약을 거절한다면 ‘갑’은 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

다만, 실무에서는 ‘갑’이 ‘을’을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상 청구하기 위해서는, ‘갑’이 ‘을’의 방해행위(정당한 사유 없이 주선 받은 신규임차인과 계약을 거절하는 경우 등)를 입증하여야 하므로 ‘을’의 방해행위를 입증할 수 있는 증거를 미리 준비하는 것이 소송에서 유리할 수 있습니다.

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