일반적으로 임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 그 보증금을 반환하여 줄 채무를 부담하게 되며 양 채무는 동시이행의 관계에 있습니다. 그런데 임차목적물이 화재로 인해 소실된 경우에는 임차인이 목적물 반환의무를 이행할 수가 없게 됩니다. 이러한 경우에 있어 임차인이 이행불능에 따른 손해배상책임을 부담하는지 여부와 관련하여 판례는 “임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생 원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이므로(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결), 임차인이 임차한 부분을 포함하여 다른 건물부분이 화재로 소훼된 이 사건에 있어서, 임차인이 임차목적물 반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 적극적으로 입증하여야 하고, 이 점을 입증하지 못하면 그 불이익은 궁극적으로 임차인이 져야 한다고 할 것인바, 이러한 이치는 화재가 임차인의 임차부분 내에서 발생하였는지의 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결).

따라서 임차인이 자신이 임차한 부분에서 발생한 화재로 인하여 임차물이 소실된 경우에 그 화재발생 원인이 불명이라 할지라도, 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 되는 것입니다.

그러므로 임차인이 임차물에 대해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하면 임대인에게 위 임차목적물을 반환하지 못함으로 인한 손해배상을 해주어야 할 책임이 발생하고, 임대인은 임차목적물의 소실에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제 또는 상계할 수 있으므로 손해배상금액이 임차보증금을 초과하는 경우에는 임차인은 임대인에게 임차보증금반환청구를 할 수 없습니다.

한편 임차인의 임차목적물 반환채무의 이행불능의 범위와 관련하여 판례는 “건물의 구조가 가운데 부분에 방 4개와 부엌 3개가 서로 인접하여 있고 그 둘레에 1층짜리 점포 4개가 각자 방 1개씩과 연결되어 있는 목조 스레트지붕 1층 건물로서, 각 점포와 방 및 부엌이 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접하여 있어서 그 존립과 유지에 있어 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 경우, 그 중 한 점포 임차인의 과실로 그 건물 전체가 소실되었다면, 그 임차인은 화재로 인한 임차물반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서 자기가 임차한 점포뿐만 아니라 그 건물의 존립과 유지에 불가분의 일체의 관계에 있는 나머지 점포들이 소실되어 건물 소유주인 임대인이 입은 손해도 배상할 의무가 있다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결).

그러므로 건물전체가 소실된 경우 그 건물의 구조 등에 따라서는 임차인이 임차하지 않은 부분의 손해도 이행불능으로 인한 손해로서 임대인에게 책임을 부담하여야 할 가능성도 있습니다.

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