문)‘갑’은 1년 전 ‘을’ 소유 상가건물 1층 일부를 1년간 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 그런데 건물주 ‘을’은 계약기간 만료 전 3월이 된 지난달 말 ‘갑’에게 물가 상승 등 여러 가지 이유를 들어 임대료를 50%까지 올리겠다면서 일방적인 통보를 하였습니다. ‘갑’은 식당 운영으로 생계를 유지하고 있으므로 재계약을 하여야 할 입장인데, 갑자기 1천만원～1천500만원의 돈을 마련하자니 너무 힘든 상황입니다. 건물주 ‘을’의 과다한 임대료 인상요구에 ‘갑’은 어떻게 해야 할까요?



답)‘상가건물임대차보호법’제11조는 “①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 2010년 7월 26일부터 시행중인 ‘상가건물임대차보호법 시행령’ 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다”라고 규정하고 있습니다.

따라서 임대차계약의 당사자는 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입니다.

다만, 위 사안의 경우와 같이 임대인이 차임 등의 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년이 경과하여야 하며, 증액 시에도 청구 당시의 차임 또는 보증금의 9%를 초과하지 않는 범위 내에서 하여야 합니다. 따라서, 건물주 ‘을’의 청구액 중 청구 당시의 차임의 9%를 초과하는 부분에 대해서는 ‘갑’은 정당하게 지급을 거절할 수 있습니다.

그리고 같은 법 제10조는 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다 ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

따라서 임차인 ‘갑’은 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인 ‘을‘에게 갱신요구권을 행사하여 앞으로 최장 4년간 식당 운영을 계속 할 수 있습니다.

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