임대차계약에 따른 임차목적물을 임차인에게 인도한 이후에도 임대차 목적물에 수선이 필요한 경우라면 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다.(민법 제623조) 이러한 임대인의 수선의무와 관련하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

우선 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손 정도가 어느 범위까지인지와 관련하여서는 “임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다”라고 판시하였습니다.

다음으로 이러한 수선의무가 면책될 수 있는지 여부와 관련하여서는 “임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다”라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).

임대인에게 이러한 수선의무가 인정되는 경우임에도 불구하고 임대인이 수선의무를 불이행한 경우에는 임차인은 임대인에게 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구와 임대차계약에 대한 해지를 주장할 수 있으며, 임차료지급의 거절 또는 감액청구도 주장 할 수 있습니다. 이와 관련하여 판례는 “임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다”라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).

한편 임대인에게 이러한 수선의무가 인정되기 위해서는 수선이 가능한 경우여야 합니다. 수선이 불가능한 경우에는 임대목적물의 전부 또는 일부 멸실(滅失)에 의한 이행불능의 문제가 발생할 뿐이며, 임대인에게 수선의무가 발생하는지 여부에 대한 문제는 아닌 것입니다.

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