질문)

갑(甲)은 직장을 이전하게 되어 새로운 직장 근처 을(乙) 소유 주택에 대하여 주택임대차계약을 체결하였는데, 갑은 사정이 생겨서 자신의 주민등록은 이전을 하지 못하고 처 및 가족들을 먼저 입주시키고, 처의 주민등록 전입신고만을 하였습니다. 그 후 2개월이 지나서야 갑과 나머지 가족은 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 처의 주민등록 전입신고 후 1개월 뒤에 을 소유 주택에 근저당권이 설정되고 현재 근저당권이 실행되어 경매절차가 진행 중에 있습니다. 이 경우 甲은 경매절차의 매수인 병(丙)에게 ‘주택임대차보호법’상 대항력을 주장할 수 있을까요?



답변)

‘주택임대차보호법’ 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 대항력의 요건은 주택의 ‘인도’와 ‘주민등록’이고, ‘인도’와 ‘주민등록’을 마치면, 그 ‘다음날’부터 대항력이 발생하게 됩니다.

그런데 대항요건 중 하나인 ‘주민등록’에 관하여, 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 ‘임차인 본인’뿐만 아니라 그 ‘배우자’나 자녀 등 ‘가족’의 주민등록을 포함한다.”라고 판시하였습니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).

그리고 대법원은 “주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제 3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다”고 판시하였습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).

위 사안에서 갑의 처와 가족들이 먼저 입주(인도)하였고, 갑의 처의 주민등록을 마쳤기 때문에, 그 당시 갑의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 대항 요건상의 주민등록을 마친 것이므로 처의 주민등록전입신고 그 다음 날 대항력이 발생하게 됩니다.

따라서 병은 갑의 대항력 발생 이후에 경매절차에서 주택을 취득한 것이므로 갑이 대항력요건을 유지하고 있었다면 병에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.

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