1%대 저금리 속 상가·오피스텔 인기 당분간 이어질듯
현재 국내 기준금리가 1%대에 불과해 투자자 눈높이 낮아졌다. 여전히 금리의 절대 수준이 낮기 때문에 마땅히 투자대안이 없어 상가와 오피스텔 인기는 당분간 이어질 것으로 보인다.
수익부동산은 분양 호텔도 있지만, 상가·오피스텔 등이 대표적이다. 포항지역도 지난해 초부터 대형업체들이 오피스텔, 상가 등을 분양하고 있다. 대도시는 이미 오피스텔이 보편화 되었지만 우리 지역은 원룸보다는 다소 생소한 부동산임에는 틀림이 없다.
수익형 부동산은 주택과 다른 점이 몇 가지 있다. 우선 주택 취득세 등은 매매가의 1.1~1.3%인 경우가 대부분이나 수익형 부동산은 매매가의 4.6%로 4배가량 높다. 수익형 부동산은 건물가액(대략 분양가의 85~90%)에 부가가치세 10%가 부가되어 일반과세자 등록을 해야 환급받을 수 있다.
양도세는 양도소득과세표준액 기준으로 주택은 2주택 이상 소유 시도 1년 이상 보유 시 일반세율(6~40%)을 적용받는다. 수익형 부동산은 2년 이상 보유 시 일반세율(6~40%)이 적용된다. 오피스텔 등 수익형 부동산은 2년 미만 시 고율(40~50%)의 양도세가 부가된다. 오피스텔은 다양한 부대시설 등으로 관리비가 아파트나 원룸보다 일반적으로 높은 점도 관가 해서는 안 된다.
상가는 임차인의 업종 등을 고려해 임대가 지속 가능할 지 체크해야 한다. 상가투자는 상가가 아니라 주변 상권을 보고 투자하는 것이 좋다. 상권의 투자가차를 보려면 평일과 주말, 주간과 야간 최소 4번 이상은 둘러보는 게 좋다. 유동인구의 차이나 연령대를 확인하고 결정해야 된다.
오피스텔은 전국적으로 분양되고 있어 원룸시장을 잠식하고 있다. 오피스텔은 수익형 부동산의 대명사지만 대형업체들의 경쟁적인 분양으로 고분양가, 수익률 하락, 공급과잉, 주변 원룸과 경쟁 등 4중고를 겪을 수도 있다.
우리 지역은 역세권이나 대학가 등 강력한 상권이 없다. 관공서, 산업체, 대형유통센터, 대형병원 등 배후수요가 탄탄한지 등을 잘 따져봐야 된다. 또 수익성에만 너무 신경을 쓰면, 환금성, 안전성을 빠뜨려 실패할 확률이 높다. 부동산은 살 때 보다 팔 때를 고려해 투자하는 것이 좋다. 급할 때 순절매가 가능한지도 염두에 두라는 말이다.
수익형 부동산 투자에 실패하지 않으려면 철저하게 세후 수익률 기준으로 따져 봐야 한다. 분양업체의 광고 수익률은 예상 수익률로 참고자료로 하는 것이 좋다. 주번 전문중개업소의 상담을 받거나, 직접 발품을 팔아 주변 임대 시세를 알아보고 투자를 결정하는 것이 좋다. 지역별 오피스텔 수급 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 연간 임대수익률이 상위권 지역에 분양하는 오피스텔에 관심을 두는 것도 투자에 성공하는 지름길이다.
(이 기사는 지역신문발전기금의 지원을 받았습니다.)