또한 “임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).
그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 합니다. 수선이 불가능한 경우에는 임대목적물의 전부 또는 일부의 멸실(滅失)에 의한 임대차계약 자체의 이행불능의 문제가 발생할 뿐 수선의무 문제는 발생하지 않습니다. 임대인의 수선의무불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.
이와 관련하여 판례는 “임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).
따라서 가령 지하실을 임차한 임차인이 지하실을 인도 받은 후 임차한 지하실 부분에 습기가 차는 경우가 발생하였다면, 통상 환기가 잘되지 않을 경우 수증기가 엉겨서 습기가 차는 현상이 발생할 수도 있으므로, 그 원인을 잘 파악해 본 후 그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정하여야 할 것입니다. 만일, 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하였고, 그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 임차인은 임대인의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고, 또한 임대차계약해지권을 행사할 수도 있으며, 임대인의 수선의무이행이 있을 때까지 임차인은 수선되지 않았기 때문에 사용·수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다.