우리 지역에도 재건축아파트가 있어 ‘입주권’이 나왔다. ‘입주권’이란 재개발·재건축단지 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 재건축·재개발단지 등에서 늘어난 가구는 청약을 통해 일반에 공급되는데, 이때 분양받은 사람이 갖는 것이 ‘분양권’이다.

입주권은 우리가 흔히 들어온 분양권과는 다른 점이 많다. 서울같이 대도시면 쉽게 접할 수 있지만 중·소도시에는 분양권에 비해 다소 생소한 단어다.

포항시에도 재개발·재건축을 추진 중인 곳이 여러 곳 있어 수년 간은 동일한 아파트단지나 구역에서 분양권과 입주권이 동시에 거래 될 것으로 보인다.

지역에 따라 분양권과 입주권의 가격 차이가 천차만별이다. 대체로 조합원들에게 이익을 주고 사업성을 높이려고 분양권보다 입주권이 저렴한 편이다.

재건축단지는 일반 분양 전 조합원들이 좋은 동·층을 가져가 위치에 따라 입주권 몸값이 높아진 것으로 풀이된다. 또, 실수요자들이나 투자자들이 동이나 층·향이 좋은 입주권까지 관심을 가지는 것도 한 몫을 하는 것으로 보인다.

먼저 입주권은 매입 시 취득세 등 세율이 재건축전 집값인 권리가액(나대지 지분)을 구입하는 것이 되어 매매가의 4.6%다.

지금 우리 지역에 분양되는 대부분의 아파트는 매매가의 1.1%인데 비해 4배 정도 높다. 그리고 준공 전까지 토지분에 대한 재산세도 매수자가 부담해야 된다.

입주권은 나대지(지상에 건물 등이 없는 대지)지분을 매입하는 것이 되어 건물 소유권보존등기 시 취득세 등(최대 3.16%)의 부담 주체도 따져봐야 한다.

정비 사업이 예상보다 길어지거나 사업비용이 늘어나게 되면 조합원의 경우, 입주 후 추가 분담금도 발생 될 수 있다.

분양권은 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 그러나 입주권은 권리가액과 프리미엄을 다 내야 하므로 초기 투자금이 많다.

입주하기 전까지 등기하지 않는 분양권과 달리 입주권은 거래(매매)할 때마다 취득세 등(4.6%)을 내고 등기를 해야 한다.

입주권은 소득세법 제89조에 따라 주택 수에 포함되지만 분양권은 잔금 지급 전까지는 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권이나 입주권은 둘 다 초기에는 건축물 없이 시작하지만 기존 주택 매도 시 양도세 측면에서 확연히 다르다.

양도 세율 적용 보유기간 산정은 입주권은 관리처분계획인가일 이후 승계 취득일부터 양도일까지, 분양권은 계약일부터 양도일까지다.

분양권은 부동산에 관한 권리로 양도소득과세표준(액)에 따라 1년 미만 보유 시 50%, 2년 미만(주택은 1년 미만) 시 40%, 2년 이상(주택은 1년 이상) 시는 정해진 구간별 6~40%를 적용한다.

우리 지역 아파트 시장에 입주권과 분양권이 혼재한 시장이 한동안 지속될 것으로 보인다. 중도금, 잔금 대출 등 본인의 자금 조달 계획에 맞춰 수익성을 꼼꼼하게 따져 보고 결정하는 것이 좋다.

(이 기사는 지역신문발전전기금의 지원을 받았습니다.)