건물을 임차하여 사용하다가 계약 기간이 만료된 경우 임차인은 임대인에게 건물을 명도하여 주는 것과 동시에 임대인으로부터 임차보증금을 반환받게 됩니다. 그런데 임차인의 건물명도 의무와 관련하여 우선 민법 제615조에서 사용대차 차주의 원상 회복의무에 대해 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다”라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하여 임차인이 원상 회복의무를 부담하도록 규정하고 있습니다. 

따라서 이러한 임차인의 원상 회복의무 역시 임대인의 보증금반환의무와 민법 제536조 제1항(“쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다”)의 규정에 따른 동시이행의 항변권의 대상이 됩니다. 그렇다면 만약 임차인이 사소한 원상 회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우에도 임대인은 이러한 규정에 따라 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는 것처럼 보여 질 수도 있습니다. 

이러한 경우와 관련하여 판례는 “동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상 회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상 회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상 회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 임차인이 32만6천원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 1억2천5백22만6천670원의 잔존 임대차보증금전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결). 

따라서 이러한 판례에 의할 때 임차인의 원상 회복의무가 미비 된 부분이 사소한 부분이라면 임대인은 그것을 이유로 임차인의 임차보증금 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 없을 것으로 보입니다. 다만, 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”라고 하였으므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결), 임대인은 원상회복이 미비 된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제할 수 있을 것입니다.