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임차인이 월세를 연체할 때

이억이(공인중개사) 2011년 04월 22일 금요일 제7면
이억이(공인중개사)

<질문1> 상가 임대차 기간이 2년인데 임차인이 8개월 동안 월세를 지불하고 있지 않습니다. 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있나요.

<답변> 임대차 계약 중에 일방이 채무를 불이행하면 계약을 해지할 수 있습니다.

임차료를 2개월 이상 미지급하면 해지할 수 있는데 미지급이 연속 2개월이 아니라도 2개월 이상이면 계약을 해지할 수 있습니다. 사안에서는 8개월 이상 월세를 미지급했으므로 위 요건에 해당합니다.

계약을 해지하려면 해지의 의사표시가 상대방에게 도달해야 하는데 위 도달요건을 확실히 하기 위해 위 내용증명을 발송합니다. 내용증명을 보내고, 우체국으로부터 다른 내용이 없으면 그 무렵 송달됐다고 할 것입니다. 우체국에는 언제 수령했는지 그 수령날짜가 정확하게 기재돼 있으므로 위와 같이 내용증명을 보낸다면 그로서 임대차 계약은 해지됩니다.

임대차계약이 해지 됐으면 그 법률효과로 임차보증금 반환과 임대목적물의 반환 및 손해배상의 문제가 남아 있습니다.

임대인은 임차인이 8개월 이상 월세를 미지급했으므로 미지급분을 임차보증금으로 충당할 수 있습니다. 따라서 임대인은 임차인에게 8개월분 월세를 공제한 임차보증금을 돌려주면 됩니다.

임차인이 이를 받지 아니한다면 공탁해야 합니다. 공탁하면 그로부터 임차인은 더 이상 임대차상의 권리를 주장하지 못하고 임차목적물 반환의무만이 남게 됩니다.

아니면 임차보증금의 반환과 임차목적물의 반환을 동시이행 청구할 수 있습니다.

<질문2>임차인이 보증금도 없는데 월세를 1년정도 체납하고 집도 비워주지 않으며 이사를 못가겠다 합니다. 어떻게 해야 하나요.

<답변> 이 경우도 계약해지 사유에 해당됨으로 임차인에게 월세 미지급을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용과 주택인도를 요구하는 내용증명을 보낸 후, 소송으로 주택인도청구를 해야 합니다.

주택인도 청구 시 미지급한 월세도 같이 청구합니만 임차인이 재산이 없다면 실질적으로 연체된 차임을 지급받기는 어렵다고 할 것입니다.

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