법원경매에 관해 무지한 초보자는 경매부동산의 입찰을 위하여 전문가에게 당해(當該) 부동산의 사전조사와 권리분석, 입찰대리, 인·명도 절차에 대한 업무를 위임하거나 조언을 구한다. 비록 경험이 적은 경매전문가일지라도 간단한 토지나 아파트라면 사고를 저지르지 않겠지만, 입찰금액을 산정하려면 예상입찰자의 수와 그들의 입찰금액을 파악해야 하기 때문에 상당한 고민을 안게 된다. 만약 전문가가 최저매각(입찰)가보다 상당히 높은 금액을 주장하였는데 입찰결과 차순위입찰자와의 가격 차이가 크거나 단독낙찰이라면, 다른 입찰자가 없을 것으...
입찰금액란에 0을 하나 더 쓰는 실수를 범해 낙찰 잔금을 납부하지 못해 입찰보증금을 날리는 사람, 낙찰자와 차순위입찰자와의 가격 차이가 매우 큰 크거나 단독입찰로 땅을 치며 후회하는 사람, 입찰금액을 정정해 1등을 하고도 무효판정을 받는 사람 등 입찰금액과 관련한 에피소드가 적지 않다. 법원경매가 호가제(呼價制)에서 입찰제(入札制)로 바뀐 이후 담합의 여지가 줄어들어 지역에 관계없이 국민 누구나 입찰이 가능한 현재의 공정한 경매제도 하에서는 오랜 세월동안 낙찰 사례를 유심히 살피고, 심도 깊은 연구와 임장활동을 한 사람...
민법 제 98조에서 정의한 물건(物件)이라 함은 유체물(有體物) 및 전기(電氣) 기타 관리할 수 있는 자연력(自然力)을 말하고, 토지 및 그 정착물은 부동산이다. 물건은 두 가지로 구분하는데 주가 되는 물건을 주물(主物), 주물에 부가돼 종속된 물건을 종물(從物)이라고 한다. 부동산의 종물은 주물과 떨어져 있으나 하나의 물건(건축물 등)이 다른 물건의 효용을 돕기 위하여 지은 창고나 화장실, 횟집건물에 설치한 수족관, 주유소의 주유기 등이며 지하의 유류저장탱크는 토지의 부합물이다. 또 건물의 벽면을 이용해...
법원경매의 대상인 부동산 감정평가서와 물건의 목록내역에 나타나는 '제시외 건물'이란 공부상에는 나타나지 않으나 실제로는 현장에 존재하고 있는 건물을 말한다. 즉, 건축물대장이나 등기부등본에는 등재되지 않았으므로 신청채권자의 경매신청대상물에는 없으나, 감정평가사가 현지를 방문한 결과 현장에서 발견된 건물이다. 이와 같은 '제시외 건물'은 아예 무허가로 지은 건물이나 증축을 하고 미처 사용승인을 득하지 않은 부분 등 부속물(附屬物)과 종물(從物)을 일컬어 칭(稱)하는 표현이다. 예를 들면 저당권이 설정된 등...
토지를 매수해 (근)저당을 설정하고 자금을 빌려 건물을 신축한 경우 건물등기부상에는 저당권 설정이 없어 임차인은 마음 놓고 임대차계약을 하는데, 만약 이 부동산의 토지저당권자가 경매를 신청한다면 임차인은 토지의 매각대금에서는 자신의 임차보증금에 대한 우선배당(소액최우선배당)을 받을 수 없어 손해를 볼 확률이 높다. 건물의 임대차에는 당연히 그 부지의 이용도 포함되고 임차주택(상가)의 매각(낙찰)대금에는 건물만이 아니라 대지의 매각대금도 포함돼 있으므로 임차인은 토지의 매각대금에서도 소액최우선배당을 받을 수 있다. 그러나...
저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기는 경매로 매각되면 말소되는 등기이므로 부동산 등기부의 최선순위에 이에 해당하는 등기가 있다면 안심하고 입찰해도 될 것이다. 그러나 매수자(낙찰자)에게 인수되는 (근)저당권 등기도 없지 않아 등기부등본과 매각물건명세서 등 관련 서류의 검토를 소홀히 할 수 없다. 2007년 4월에 낙찰된 경산시 정평동 한솔아파트의 경우 3인 공동소유의 상태에서 2001년 12월 외환은행에 근저당권이 설정됐고, 2005년 12월 2인 지분에 대한 강제경매(2005타경7574...
아파트 낙찰가율이 급등하고 있다. 7월 6일 대구지방법원 포항지원에서 실시한 2008타경11086 북구 두호동 창포3차아이파크아파트 전용면적 84.9㎡는 17명이 입찰에 참가해 감정가(2억 원) 대비 90%를 넘긴 1억8천100만원에 낙찰됐다. 또 7월 1일 대구지방법원 본원에서 실시한 2008타경32013 수성구 지산동 지산화성맨션아파트 전용면적 84.97㎡도 16명이 경합해 감정가(1억3천만 원) 대비 93%인 1억2천110만원에 낙찰됐다. 심지어 7월 14일 대구지방법원 서부지원에서 진행한 2009타경1853 달서구 월성...
2008년 10월 필자가 관리하는 경매정보 제공 회사에 김천시 감문면 소재 토지(6천549㎡, 사건번호 2008타경1872 임의경매)에 입찰하려는 회원이 방문, 권리분석을 의뢰했다. 이 사건 토지의 지목은 공장용지로 지상에 3개 동 연면적 2천271.64㎡의 건물이 소재했으나 토지만 매각하는 사건이었다. 등기부등본 및 건물의 허가일과 착공일을 확인하고 채권자를 만나본 결과 건물은 법정지상권이 성립될 여지가 없었고, 유치권자도 낙찰자(토지소유자)에게 자신의 권리를 주장하기 어려웠다. 감정가는 2억9천470만5천원이...
고가낙찰의 이유는 실수에 의한 경우도 있고, 자신의 채권액을 확보하지 못한 채권자에 의한 낙찰도 있으며 낮은 감정평가 또는 과장된 개발정보 때문일 수도 있다. 대구지방법원 상주지원 경매3계에서 진행한 2008타경3291-1 임의경매사건인 예천군 호명면 금능리 토지의 감정가(최저입찰가)는 2천885만4천원이었으나 지난 3월 25일 첫 회 매각(입찰)을 실시한 결과 11명이 입찰에 참가, 그 중 1억5천500만원을 제시한 사람에게 최고가매수신고인(낙찰자)의 자격이 주어졌다. 그러나 너무 높은 가격을 제시해 최고가매수신고인으...
경매 결과를 살피다 보면 상식적으로 이해가 되지 않는 높은 금액에 낙찰되는 물건이 있다. 입찰표에 1억3천6백만 원을 기재한다는 것이 '0'을 한 개 더 추가하는 실수를 저지른 결과 1십3억6천만 원이라는 초고가에 낙찰을 받는 등 초보자의 입찰표 기재 실수가 원인일 수도 있지만 시가보다 높게 낙찰되는 물건은 대부분 그 이유가 있다. 채권자가 경매물건의 낙찰 금액으로 자신의 채권액 전액을 배당받는 다면 더할 나위가 없겠으나 여러 번 유찰돼 예상 낙찰가가 자신의 채권액보다 상당히 낮아졌거나 배당순위에 밀려 채권 손실...
경매절차를 진행함에 있어 입찰에 참여하는 다중(多衆)에게는 그 과정과 결과에 승복할 수 있는 공평한 규정이 있어야 할 것이다. 경매는 사인들 간의 매매와 달라 소유자의 의사에 반해 국가권력이 개입, 강제적으로 부동산을 매각하고 배당 받는 절차로 그 절차와 방법이 공평하지 못하면 많은 이해관계인에게 손해를 끼치게 된다. 따라서 그 부동산의 매각방법 및 내용과 효력을 정형화해 예측가능하게 진행한다. 공개되고 정당한 입찰에 의해 매각된 부동산의 소유권을 매수인(낙찰인)에게 이전하기 위해 일정한 요건을 법률로 정...
법원 부동산경매 시장이 달아오르고 있다. 대구·경북의 낙찰가율을 보면 작년 6월과 7월 각각 71.44%와 80.13%이던 평균낙찰가율이 극심한 부동산 침체기 때인 10월에는 65.76%로 낮아졌다. 이후 금년 2월(64.28%)까지 60%대를 지속했으나 5월 75.74%로 높아진 이후 지금까지 상승세에 있다. 부동산경매 시장은 일반 부동산 시장보다 한발 앞서나간다는 상식적인 관점에서 보면 부동산 가격이 지난 2월 최저점을 통과했다고 판단된다. 아파트의 경우 작년 9월까지 80%대를 유지했으나, ...
부동산매매계약을 하고 잔금을 제때에 치르지 못하면 계약금을 돌려받을 수 없다. 이는 법원 경매도 마찬가지다. 부동산경매사건 중 매각(낙찰) 후 잔금을 납부하지 않아 재매각에 부쳐지는 물건은 15%내외이다. 그 이유는 첫째, 입찰장의 들뜬 분위기와 욕심에 너무 높은 금액으로 낙찰을 받았기 때문이다. 둘째, 금융권의 대출이 어려워 제때에 낙찰 잔금을 마련하지 못하였기 때문이다. 셋째, 낙찰 후에도 등기부에 살아남아 낙찰자에게 인수되는 권리를 발견하지 못했거나, 매각대금으로 소유자의 근로자에 대한...
경매절차가 진행되고 있는 도중에 권리의 하자가 발생하거나 새로운 권리(또는 주장)가 나타나 매각물건명세서에 추가해 등재하거나 수정해 공고해야 하는 등 지정된 매각기일에 경매를 진행할 수 없을 때 법원은 직권으로 매각기일을 변경한다. 즉 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변동 등의 사유에 기한다. 채무자나 소유자, 또는 이해관계인이 매각기일을 연기하려 하는 경우에는 경매신청채권자의 동의서가 필요하고, 경매신청채권자가 연기신청을 하는 경우 2번까지 가능하다. 변경과 연기가 같이 이루어지면 이를 변연이라 ...
경매(입찰)에 참가해 입찰표를 작성·제출한 매수신고인 중에서 최고가매수신고인이 정해지면 일주일 후에 담임법관이 매각을 허가 하거나 불허가하는 결정을 한다. 입찰일에 최고가매수신고인 정해졌으나 그 후 천재지변 등으로 인해 매각부동산이 현저히 훼손됐거나 경매과정에 토지소유자로부터 건물철거소송이 진행되고 있는데 입찰일 직전·직후에 건물철거 판결이 난 경우, 매각물건명세서에 기재해야 할 필수 기재사항의 누락, 흠결, 입찰일 이후에 중요한 권리 변동 등이 있다면 최고가매수신고인은 담임법관에게 매각을 허가하지 말아달라는 신청을 할...
오피스텔은 그 용도가 업무시설인 경우 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 이렇게 사무실 등으로 용도가 정해진 건물에는 아예 전입신고를 받아 주지 않아 대항력 요건을 갖출 수 없지만, 사실상 용도가 주거용이어서 임대차계약당시 건물(일부)이 주거용으로 사용 가능한 경우에는 전입신고를 받아주기도 한다. 다만 전입신고 시에는 아파트와 같이 반드시 번지 및 동·호실을 명기해야 한다. 그러나 대법원(1998. 1. 23. 선고 97다47828) 판결에서는 "다세대용 단독주택의 경우, 주택임대차보호법상의...
대법원은 '건물의 방 10개 중 현관 앞의 방을 임차인이 내실로 사용하면서 여인숙이라는 간판을 걸고 여인숙을 경영한 경우에는 주택임대차보호법을 적용할 수 없다'고 했다. 또 '임차인이 간판을 걸고 진열대를 설치해 그 점유부분에서 양복점 영업을 했으며 임차인의 점유부분은 57.4㎡인데 그 중 주거용으로 사용하는 방과 부엌부분은 10.23㎡이고 방은 불과 4.97㎡에 불과, 점포와 작업실로 사용되는 47.17㎡에 비해 아주 작은 경우에는 주택임대차보호법을 적용할 수 없다'고 해 주택의 적부(適否)를 판단했다. 이 경우...
주택임대차보호법으로 보호 받을 수 있는 주택이라 함은 원칙적으로 주거용 건물을 말한다. 비닐하우스나 컨테이너 등 건물로 인정되기 어렵거나 토지에 정착되지 않은 것은 건물이라 할 수 없어 주택으로 인정받기 어렵다. 토지에 정착되고 최소한의 기둥과 벽, 지붕이 있고 주거용으로 사용되는 건물을 주택이라 하는데 건축물대장 등 공부에 등록되지 않은 미등기 건물도 포함된다. 그렇다면 점포 안에 있는 방을 주거용으로 사용한 임차인도 주택 임차인으로서의 지위를 인정받을 수 있을까. 대법원의 판례는 '임대차의 목적, 전...
대항력은 '있다'와 '없다' 두 가지의 경우 뿐이지만 우선변제권은 여러 가지의 수가 생길 수 있다. 계약과 이사 후 전입신고(사업자등록)를 한 날이 근저당 등 말소기준등기일보다 앞서면 대항력이 있지만 법원으로부터 배당을 받기위해서는 확정일자를 받아야 한다. 즉, 대항력은 그 자체로서 효력을 발휘하지만 확정일자는 자체만으로는 효력이 없고 대항력이라는 동반자가 필요하다. 부동산에 대한 권리를 일자 순으로 정리해 △전입신고 △확정일자 △근저당, 또는 확정일자 △전입신고 △근저당의 순서라면 임차인은 근저당권자보다...
대항력 있는 임차인이 임차권등기를 마친 경우에는 대항력요건인 전입(사업자등록)과 점유를 더 이상 유지하지 않아도 된다. 등기부 상에 임차권 등기가 기재되면 임차인이 가지고 있던 권리의 효력이 그대로 유지되기 때문이다. 다만 임차권등기는 계약 기간이 만료돼야 가능하고 신청법원의 임차권등기명령을 원인으로 한 주택(상가건물)임차권이 등기부에 등재된 후에 효력이 발생한다. 즉 임차권등기를 신청했더라도 등기부 상에 임차권 등기가 기재되기 전에 이사를 가거나 주민등록을 옮기면 대항력이 상실되므로 주의해야 한다. ...