'대항력 요건을 갖추었다'는 것과 '대항력이 있다'는 것은 그 의미가 다르다. 누구나 이사(주택·상가 등 건물의 인도)를 하고 전입신고(사업자등록)를 마치면 '대항력 요건을 갖추었다'고 한다. 그러나 대항력 요건을 구비했다고 해서 임차보증금 전액을 보호받는 것은 아니다. 대항력 요건을 갖추었더라도 대항력 요건을 갖춘 날이 말소기준등기일 보다 빠른 경우에 한해 임차보증금을 보호 받을 수 있는데 이를 '대항력 있는 임차인'이라 한다. 즉, 경매 시 대항력 요건만 갖춘 사람은 임차보증금을 보호 받지 못할...
부동산 경매로 인한 리스크와 자금 부담을 줄이고 합법적인 절세도 가능한 공동 입찰 투자자가 부쩍 늘었다. 양도소득세는 1년에 한 번 250만 원의 기초 공제를 받을 수 있어 양도차익이 250만 원이라면 납부할 세금이 없다. 만약 4명이 1천만 원씩 투자하고 은행에 6천만 원을 빌려 1억 원(등기비 등 경비 포함)에 낙찰 받은 아파트를 1억1천만 원에 매도한다면 각자 2백5십만 원의 기초 공제를 받을 수 있어 단기매매임에도 25%의 높은 수익을 낼 수 있다. 그러나 혼자서 4천만 원을 투자해 낙찰 받은 후 ...
지난 3월 16일 첫 매각기일에 낙찰된 포항시 북구 송라면 하송리 임야의 감정가는 2억9천642만8천원이었으나 4명이 입찰해 낙찰가는 감정가 대비 195.66%인 5억8천만원에 낙찰됐다. 또 3월 19일 대구 중부경찰서 정문 앞 근린건물의 감정가(최저입찰가)는 1억8천964만3천840원이었으나 5명이 입찰했고 낙찰가는 4억1천원으로서 낙찰가율은 210.92%였다. 경매부동산은 시세가 제대로 반영되지 않아 싸게 감정된 물건이 종종 있어 상시(常時)에도 끈기 있는 정보 수집이 요구된다. 입지가 좋은 상가는 임...
막다른 골목에 소재한 주택과 저층에 위치한 아파트는 매도가 어렵다는 것이 부동산 시장의 상식이지만 경매부동산은 다르다. 편리한 교통여건과 대단지에 층과 전망이 좋은 아파트는 분명 가치가 높지만 수요가 많은 만큼 가격도 높다. 백화점에 진열된 때깔 좋은 사과는 외양과 맛이 좋지만 가격이 비싸고, 길거리 난전(亂廛)에서 파는 흠 있은 사과는 겉모양과 맛이 좀 못하지만 가격이 싸다. 길거리 소쿠리에 담긴 사과도 팔리는 이유는 가격 대비 만족도가 높음을 반증하듯 좁은 골목 안에 위치한 건물이나 저층아파트도 유찰에...
경매부동산에 대한 감정평가금액은 시세와 다소간의 차이가 있더라도 대개 그대로 진행된다. 특히 부동산시세가 지금처럼 내림세에 있다면 감정 시점 대비 현시세가 매우 낮아졌을 수 있어 반드시 현장을 방문해 탐문하고 조사해 입찰금액에 반영해야 한다. 전입자확인을 위해 동사무소를 방문하거나 농지취득자격증명 발급문의로 읍·면사무소를 방문하면 같은 목적으로 방문하거나 문의한 사람 수도 요령껏 알아낼 수 있어 예상입찰자의 수를 가늠하는데 큰 도움이 된다. 아파트는 연체관리비를 확인해야 하고, 오래된 아파트라면 배관설비,...
부동산 매매가 성립되려면 매도자와 매수자간에 매매금액에 대한 합의가 기본이지만 법원에서 매각하는 경매부동산은 매도자의 의사가 전혀 반영되지 않고 매수자가 결정한 가격만으로 매매가 이루어진다. 이같이 시중의 시세보다 싼값에 부동산을 매수할 수 있다는 장점 때문에 요즘 같은 부동산침체기에도 두 번 이상 유찰된 물건에는 30~40명이 입찰에 참가하는 등 법원의 입찰법정은 늘 사람들로 붐빈다. 높은 입찰경쟁률 때문에 마음먹은 만큼 싸게 낙찰받기 쉽지 않다. 2월 12일 대구지방법원 서부지원에서 진행한 달서구 용산...
경매로 나온 건축물은 소유자가 임의로 구조를 변경해 허가 당시의 요건과 다른 용도로 사용하는 등 공부상의 내용과 다른 경우를 접한다. 사무실로 지어진 건물의 내부를 원룸으로 개조하거나 가구 수에 따라 필수적인 일정 면적의 주차장을 줄이기 위해 1가구로 허가를 신청, 신축한 주택을 사용승인일 이후에 출입문을 바꾼 경우도 있다. 또 주택의 내부를 분리해 3가구로 사용하는 등 불법구조변경을 한 경우가 다반사이다. 대구지방법원 본원에서 진행하던 대구 입석동 근린주택의 경우 2개 동의 건물 중 1개 동 2층~4층 부...
무허가건물, 임의로 증개축한 부분, 또는 부속물, 종물, 기타 공작물 등 공부상에는 없으나 토지상에 존재하는 제시 외 건물 및 공작물 등이 매각(경매)대상에 포함되면 낙찰 후 대금을 완납하는 즉시 그 전부에 대해 소유권을 취득하게 된다. 그러나 경매로 취득한 제시 외 건물 등이 당해 토지상에서 합법적으로 존재할 권리가 없다면 철거를 해야 될 운명에 처한다. 예컨대 A건물과 B건물을 연결하는 통로, 또는 본 공장에 꼭 필요한 창고, 숙소, 식당 등으로 사용하는 건축물이 제시 외 무허가 건물인 경우 그 건물은 경매과...
경매부동산의 매각물건명세서상에는 제시 외 건물 매각포함 또는 제시 외 건물 매각제외라는 용어가 자주 나타난다. 이러한 제시 외 건물은 건축물관리대장과 등기부등본 등 공부상에는 나타나지 않지만 실제로는 존재하고 있는 건물을 말한다. 제시 외 건물은 채권자가 돈을 빌려 줄 당시에는 없었으나 그 후 소유자나 임차인이 자신의 편익(便益)을 위해 건축한 것일 수도 있다. 돈을 빌려줄 당시부터 존재했으나 당시의 공부상에는 존재하지 않아 권리를 설정할 수 없었던 건물일 수도 있다. 즉 경매신청채권자의 경매신청...
법원 경매는 경매과정이나 매각물건명세서의 하자, 또는 권리변동이 없는 한 낙찰을 취소할 방법이 마땅치 않아 경락잔금을 지급하지 않으면 입찰보증금을 반환받기가 매우 어렵다. 하지만 낙찰을 포기해 입찰보증금을 몰수당하는 사태는 빈번히 발생한다. 그 첫 번째 이유는 권리분석을 제대로 하지 못하였기 때문이다. 대항력 있는 임차인의 존재사실, 유치권 및 법정지상권의 성립가능성을 낙찰 후에 뒤늦게 발견한 경우이다. 두 번째 이유는 자금계획에 차질이 생겼기 때문이다. 미국 발 금융위기로 인한 극심한 경기침체로...
임의경매는 저당권 등 담보된 부동산의 환가를 위한 경매이고 강제경매는 판결문, 공정증서 등에 기한 경매이다. 등기된 전세권의 경우 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유(兼有)하고 있어 당해 부동산 또는 집합건물의 전유부분 전부를 임차한 전세권자는 임의경매를 신청하지만 일부에 대한 전세권자는 법원의 판결을 받아 강제경매신청을 해야 한다. 임의경매는 공신력이 없어 경매신청 전에 담보권의 부존재나 무효 등의 사유가 있으면 낙찰자가 소유권을 취득하였더라도 무효가 될 수 있지만 강제경매는 집행권원에 표시된 권리가 처음...
법원의 부동산 경매사건을 보면 2007타경12345강제경매, 2008타경 23456임의경매라고 표시되어 있는데 맨 앞의 번호는 채권자(경매신청자)가 경매를 신청한 년도를, 타경은 부동산경매사건을 표시한 것인데, 사건번호 뒤의 임의경매와 강제경매는 무엇이고 그 차이는 어떨까. 임의경매는 채권자가 금전을 빌려주면서 담보로 제공받은 부동산에 대하여 신청한 경매사건이고, 강제경매는 채권자가 금전을 빌려주었거나 상거래로 발생한 채권을 받기 위해 법원에 소송을 제기하여 승소에 따른 법원의 판결문, 결정문, 화해조서 또는 공정증서 ...
민사집행규칙 제76조 제2항에서는 "공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다."라고 규정되어 있다. 이는 공유자의 우선매수권 행사는 신고한 당회 입찰일에만 유효하고 다음 회 입찰일에서는 행사할 수 없다고 해석된다. 대부분의 법원(지원)에서는 공유자가 입찰기일까지 우선매수신청을 하고 입찰기일에 입찰자가 없을 경우 우선매수신고인이 당일의 최저매각가격에 매수신고를 한 것으로 인정하지 않고 유찰로 처리하여 다음...
법원의 경매결과를 살피다 보면 가끔 안타까운 경우를 보게 된다. 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하지 않았으면 임차보증금을 매수인(낙찰자)이 인수해야 함에도 낙찰 받은 후에야 이를 알게 되어 후회를 하는 경우도 있다. 비록 임차인이 배당신청을 하였더라도 소유자 직원의 일부 임금과 퇴직금은 선순위 임차인보다 우선하여 배당을 받게 되어 임차인의 배당금이 줄어드는 결과를 낳아 임차보증금을 인수해야 하는 경우도 있다. 지난 해 대구지방법원에서 진행한 북구 태전동 한일아파트(200타경57554 강제경매)의 경우, 2년 ...
항고기간 및 제기방식: 즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가 또는 불허가결정을 고지 받은 날로부터 1주일이내에 원심법원에 항고장을 제출하여야 한다. 이는 매각의 허,부결정선고일로부터이고 위 기간은 불변이다. 항고장에 항고이유를 기재하지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 제출하여야 한다. 항고를 제기할 수 있는 이해관계인(민사집행법 제90조): 매각허가에 정당한 이유가 없거나, 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인, 매각허가나 불허가를 주장하는 매수신고인 및 ...
현행 민사집행법에서는 이해관계인의 무분별한 항고로 인한 절차지연을 방지하기 위하여 즉시항고를 제기하는 모든 항고인에 대하여 매각대금의 10%에 해당하는 금액을 항고보증금으로 제공하게 하고 있다. 이해관계인이 한 항고가 기각(각하)되면 항고보증금으로 제공한 금전이나 유가증권에서 매각대금에 연 2할의 이율로 그 기간만큼의 금액을 공제한 나머지 금액은 반환받을 수 있지만 소유자나 채무자는 항고보증금을 되돌려 받을 수 없다. 하지만 아래와 같은 경우에는 즉시항고에 따른 이익도 없지 않다. 소유권이전→근저당권설정→...
부동산 경매 초보자들은 입찰장의 어수선한 분위기에 휩쓸려 다양한 실수를 저지르는 수가 많다. △입찰금액을 기재하지 않은 경우 △입찰금액이나 보증금액을 수정한 경우 △입찰보증금을 동봉하지 않은 경우 △입찰보증금이 매각조건 상의 입찰보증금에 미달한 경우 등이다. 또 △사건번호만 쓰고 물건번호를 누락한 경우 △입찰자 또는 대리입찰자란을 공란으로 비워둔 경우 △대리 입찰 시 위임인의 위임장 또는 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 △위임장에 찍힌 도장과 인감증명서 상의 도장이 상이한 경우 △사업자등록번호가 없는 법인이 입찰한...
경매절차 진행 중 매각허가 또는 매각불허가에 대하여 이해관계인(민사집행법 제90조)은 즉시항고를 제기할 수 있다. 그러나 매각허가결정에 대한 무분별한 항고로 인한 절차지연을 방지하기 위하여 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법에서는 즉시항고를 하는 모든 항고인에게 매각대금의 1할에 해당하는 금액을 항고보증금으로 제공하게 하였다. 다만 매각불허가결정에 대한 즉시항고시에는 항고보증금을 제공하지 않아도 된다. 항고기간은 매각허가(불허가)결정의 선고일로부터 1주일이내이고 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10...
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 대별(大別)해 보면 그 적용대상은 주거용건물과 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)로서 주택법에는 보증금의 한도가 없는 반면 상가법에는 보증금의 한도가 정해져 있다. 계산은 보증금에 월세를 포함하여 계산(월세×100)한다. 이는 상가의 소액임차인을 위한 최우선변제에서도 적용된다. 또 주택법에서는 전입을 유지하면 되지만 점포를 임차하여 영업을 하던 사람이 사정에 의하여 폐업을 할 때 상가법 상 우선변제권을 유지하기 위하여서는 어떻게 해야 하는가에 대한 대법원의 판결...
매각물건명세서는 집행관이 조사한 현황조사보고서와 감정평가사(또는 법인)가 평가한 감정평가서가 제출되고 또한 배당요구종기일이 지난 후 집행법원이 작성한다. 경매부동산의 매각조건은 매각물건명세서의 작성에 의하여 확정된다. 매각물건명세서에는 사건번호, 물건번호, 부동산의 표시(통상 별첨 부동산표시목록), 감정가격, 최저매각가격의 표시, 최선순위설정일자, 점유자와 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임, 전입(사업자등록)일 및 확정일자, 배당요구 여부 등을 기재하는데, 최선순위 설정일자와 점유자의 전일일자를 비교하여 전입...