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부동산의 공유자는 공유물 전체를 이용, 관리, 처분 등에 있어서 공유물건 지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 우선적으로 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당 하다는데 공유자우선매수권의 입법 취지가 있다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 입찰참가자는 그동안 시간과 비용을 투자하여 조사하고 권리를 분석하는 등의 노력이 수포가 될 것이다. 결국 수익성 있는 지분은 공유자 우선매수권 행사의 가능성이 높다고 판단하여야 할 것이다. 민사집행법 제140조...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-06-27
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법원의 경매에 부쳐진 부동산에 입찰자가 한명도 없거나, 입찰자는 있었으나 입찰표의 무효 사유 발견, 보증금의 미달, 필수적인 서류 미비 등의 사유로 입찰이 무효로 처리된 경우 이를 '유찰'이라고 한다. 이 경우에는 통상 1개월 후에 경매를 진행하는데(신매각) 이때 최저입찰가격은 종전의 최저입찰가격(통상 감정평가금액)이 아니라 종전 가격에서 20~30% 저감된 금액, 즉 종전 가격의 70%~ 80%에 해당하는 금액이 당일의 최저입찰가격이다. 예를 들어 채권자 '을'이 신청한 경매물건의 제1회 최저입찰가격이 1억 원...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-06-20
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주택의 우선변제 전세보증금을 수도권의 경우 현재 1천600만 원에서 1천760만~1천920만 원으로 올리고, 대상도 4천만 원 미만 세입자에서 5천200만~6천만 원 세입자까지 확대된다. 이는 몇 몇 무지한 임차인들에게는 바람직 할 수 있으나 주택임대차보호법은 이미 상식화 되어서 근저당 금액이 과다한 주택을 임차하는 경우는 매우 적어 자칫 위장임차인에 의한 폐해만 키우는 등 부작용의 여지가 많다. 법원 경매로 주택이 매각되면 대구지역(달성군 제외)은 전세보증금이 3500만 원 이하인 임차인에게 등기부상 권리보다 ...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-06-13
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지역권이란 일정한 목적을 위하여 다른 사람의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 용익물권(用益物權)의 일종이다. 즉 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리이다. 예를 들어 길이 없는 맹지의 경우 인접지를 사용하거나 경유하여야만 출입이 가능한데 이때 편익을 제공하는 토지는 승역지(承役地)라 하고 편익을 받는 토지를 요역지(要役地)라 한다. 이와 같이 자기토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 통행하거나(통행지역권), 타인 토지에 존재하는 물을 인수하고(용수지역권), 타인의 토지에 조망을 해칠 만한 건물을 세우지...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-06-06
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소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 소유자 승낙 없이 분묘를 설치했어도 20년 간 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유하여 시효 취득한 경우, 또는 원래 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 후 분묘를 이장한다는 특약 없이 토지를 매매한 경우에는 분묘기지권이 성립한다. 이는 제사의 주재자인 종손에 전속되는 권리이고, 봉분의 기저부분 외에 분묘의 수호·제사에 필요한 범위 내 주변의 땅에도 권리가 미친다. 그러면 경매 입찰자로서 이런 막강한 분묘기지권의 성립여부를 미리 판단하거나, 깨트려 완전한 권리를 취득하려면 어...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-05-30
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우리나라의 임야 등 토지에는 타인 소유의 묘지가 분봉되어있는 경우가 많다. 이런 물건이 경매의 목적물로 나온 경우 분묘기지권의 성립 유·무가 입찰금액 결정에 상당한 영향을 끼치게 될 것이다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘와 기지부분 토지를 사용할 수 있는 권리로서 법정지상권과 유사한 관습상의 물권이다. 분묘기지권은 일제시대인 1927년 3월 8일 조선고등법원의 판결 이래 대한민국 정부수립 후 대법원도 우리 고유의 장묘문화인 전통적인 분묘에 대한 관습과 그 물...
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하갑용 (리빙경매대표)
2008-05-23
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토지 위에 생립하는 채무자소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매대상 토지가 경매되어야 한다. 다만 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 (과)수목은 이를 식재한 사람에게 그 소유권이 있고 토지에 부합되지 않는다고 할 것이므로 비록 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 낙찰 받았다고 하더라도 낙찰자는 그 경매에 의하여 수목까지 취득하는 것은 아니다. 결국 입목법에 의하여 등기된 수목이나 토지의 ...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-05-16
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임의경매의 경우 토지에 대한 저당권(담보가등기, 전세권등기 등) 설정 당시에 건물이 존재하였고 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다면 법정지상권이 성립할 것으로 판단해야겠지만 토지에 최초 저당권이 설정될 당시에 건물이 존재하지 않았다면 법정지상권은 부정될 것이다. 금융기관에서는 통상 토지에 대한 근저당을 설정하면서 지상권등기도 함께 설정하는데 이는 저당목적물인 토지상에 토지 소유자 등이 임의로 건축행위를 하면 그 건축물로 인하여 토지의 경락금액이 하락하여 채권회수가 어려워질 것을 방지하기 위함이다. 즉 최초 근저...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-05-09
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자신의 토지위에 존재하는 타인소유의 건물이 법정지상권을 가지고 있다면 그 토지를 사용·수익하는데 지장을 받을 수밖에 없지만 토지 사용료를 청구할 권리는 있다. 이는 건물의 소유자가 타인의 토지를 점유함으로 인하여 임료 상당액의 부당이득을 볼 것이기 때문에 타인 소유의 토지를 점거·사용하여 얻은 실질적 이득은 토지소유자에게 그 임료상당액의 손해를 끼치는 행위여서 토지소유자에게 반환해 주어야 한다는 논리이다. 협의에 의한 지료결정은 쌍방이 만족한 결과를 얻기 어려워 법원의 판단에 따라야 할 것이고, 법원은 현장검증...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-05-02
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법정지상권에 관하여 민법 제366조에는 "저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다." 또 민법 187조에는 "법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권취득으로서 등기를 필요로 하지 않는다."라고 규정되어 있다. 다만 처분을 하기 위하여서는 등기를 하여야 한다. 그렇다면 법정지상권의 존속기간은 언제일까. 법정지상권의 성립 시기는 낙찰자가 낙찰대금을 완납한 때이고 이때부터 석조, 석회조, 연와조 또는 철골조 등 이와 유사하...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-04-25
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내 집 마련하기나 갈아타기 차원의 실수요자를 제외하면 법원경매로 단기간에 높은 수익을 올리기는 사실상 힘든 것이 현실이다. 법원 경매의 대중화로 인하여 가격경쟁이 치열해져 낮은 가격으로 낙찰받기가 힘들어 졌고, 정부의 강력한 투기방지 대책으로 세율은 높아졌기 때문이다. 아파트와 단독주택 등 권리관계가 비교적 단순한 물건은 아직 실수요자에게 매력을 잃지 않아 투자의 대상이 될 수 있을 것이며, 토지는 대부분 난해한 권리분석이 필요 없어 초보자도 쉽게 접근할 수도 있겠지만 수익 환원기간이 너무 길어 환금성이 떨어지고...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-04-18
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지상권이란 건물이나 공작물(도로, 교량, 송전탑, 지하터널, 우물 등등), 또는 수목 등을 소유하기 위하여 타인 소유의 토지를 사용할 수 있는 용익물권으로서 통상 등기부 을구에 지상권이라는 명칭으로 등기된다. 또 은행 등 채권자가 담보로 잡은 채무자의 토지위에 누군가가 함부로 건축행위를 하는 것을 미연에 방지하기 위하여 하는 지상권등기도 있다. 법원 경매에서 특별한 사정이 없는 한 최선순위의 지상권등기는 소멸되지 않는다. 즉 지상권등기가 저당권, 압류 등 말소의 기준이 되는 등기보다 날자 순에서 앞선 경우에는 매...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-04-11
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도급인이 수급인에게 공사대금을 지급하지 않아 수급인이 그 부동산을 적법하게 점유하면 유치권도 성립한다. 이와 같이 유치권이 성립하려면 그 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이라야 한다. 유익비와 필요비도 유치권이 성립하나 이 경우 채권이 목적물(당해 부동산) 자체로부터 발생된 것이라야만 한다. 예를 들어 유치권신고를 한 임차인이 음식점, 카페, 병원, 학원 등의 영업을 위하여 내외부의 공사를 한 경우에 이는 필요비나 유익비에 해당하지 않아 유치권이 성립하지 않는다. 부동산임대차계약서에는 통상 ...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-04-04
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건축공사를 함에 있어 도급인이 수급인에게 공사대금을 지급하지 않을 경우 두 사람은 채권자와 채무자의 관계가 될 것이며, 수급인이 그 부동산을 적법하게 점유하면 유치권도 성립될 수 있다. 그러나 당해부동산의 낙찰자에 대하여서는 유치권이 성립될 수 있을 뿐, 직접적인 채권·채무관계는 아니기 때문에 유치권자는 민법 제320조의 규정에 따라 그 부동산을 유치(점유)할 권리가 있지만 낙찰자와의 관계에서 발생된 채권은 없어 낙찰자에 대하여 자신의 채권을 만족시켜달라고 마땅히 강제하기 어려울 것이다. 다만, 유치권자는 자신이...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-03-28
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민법 제 320조는 "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다." 라고 정하고 있다. 또 민사집행법 제91조 제5항에서는 "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다."라고 규정되어 있다. 유치권은 비록 등기를 할 수는 없지만 아주 막강한 권리를 행사할 수 있는 법정담보물권이다. 어떤 부동산에 최선순위로 근저당권 등기가 설정되고 가압류와 가등기 등 여러가지...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-03-21
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주택임대차보호법 제8조 제1항에는 "임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다"라고 규정되어 있다. 이는 저당권 등 등기부상 선순위권리자보다 우선하는 일정금액 이하의 소액임차인에 대한 보호제도를 규정하였는데, 경매개시결정이 등기부상에 등재되기 이전까지 주택임대차보호법상의 대항력, 즉 주택의 인도와 전입신고를 필하면 된다. 대구 등 광역시의 주택으로서 2001년 9월 15일 이후에 최초근저당설정이 된 경우 보증금 3500만 원 이하의 임차인은 일률적으로 1천400만 원을 최우선적으...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-03-14
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상가건물임대차보호법(이하 상가보호법)은 보증금과 차임의 규모에 따라 적용되는 법이 달라질 수 있다. 대구시 등 광역시의 경우 보증금+(월세+100)가 1억5천만 원을 초과하는 계약에 대해서는 상가보호법이 적용되지 않고 민법이 적용된다. 상가보호법 적용을 받는 임대차계약은 기간을 1년으로 정하더라도, 임차인에게는 5년의 기간까지 계약갱신 요구권이 있기 때문에 임차인은 1년 또는 필요한 갱신기간동안 임대차계약의 관계를 지속하거나, 법정기간인 5년 동안 임대차기간의 연장을 할 수 있다. 그러나 임대인에게는 차임...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-03-07
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상가나 주택에 대하여 임대차계약을 체결할 때 임대인의 입장과 임차인의 입장이 서로 다를 수 있다. 임대차계약기간을 짧게 정하는 경우와 길게 정하는 경우 법적인 측면에서 각각의 유·불리와 장단점에 관하여 알아보자. 먼저 주거용 건물에 적용하는 주택임대차보호법에 대하여 설명한다. 동법 제4조 제1항에는 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라는 규정을 두고 있다. 따라서 계약기간을 1년으...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-02-29
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작년 대구지방법원 본원과 서부지원을 합한 경매 물건 수는 1만809건으로 전년도의 1만8천951건에 비하여 대폭 줄었지만 경락가율은 낮아지지 않았다. 전체적인 부동산시장의 불황 속에서도 작년 76.47%였던 대구지방법원의 경매낙찰가율이 금년에는 본원 75.82%, 서부지원 78.31%로 평균치는 조금 올라가는 현상을 보였다. 이 같은 현상은 적체된 미분양으로 아파트에 대한 구매력은 크게 낮아졌으나 어차피 아파트를 필요로 하는 사람에게는 그나마 법원경매가 가장 싸게 구입할 수 있는 방법이기 때문이다. 강제집행의 ...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-02-22
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지난달 서울에서 일어난 중개업자에 의한 임대차계약 사기사건은 임대인과 임차인이 조금만 주의를 기울였다면 일찍 적발할 수 있었을 것이다. 그 지역의 다가구주택은 대부분 월세로 거래됐지만 오로지 C씨만 전세로 취급했다. 다가구주택은 전세가 귀한데도 특정 중개업소에서만 유독 전세를 취급하고 있다면 임차인은 일단 의심을 했어야 했다. 민법상의 '표현대리(表現代理)'란 대리인과의 거래 시 실제로는 대리권이 없다 하더라도 대리권이 존재하는 것으로 오인한 사람(임차인)이 그렇게 믿을 수밖에 없는 정당한 사유(대리인이...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-02-15