▲ 박재석 박재석공인중개사 대표
상가건물임대차보호법이 2018년 10월 16일부터 일부 개정되어 시행되고 있다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’ 설치 등 일부법은 공포 후 6개월이 경과 한 날부터 시행한다.

이번에 바뀐 주요 내용은 크게 4가지다. 첫째, 권리금 회수기회 보호기간이 ‘임대차 종료 3개월 전’에서 ‘임대차 종료 6개월 전’으로 확대되었다. 둘째, 계약갱신요구권의 행사 기간이 기존 ‘5년’에서 ‘10년’으로 늘었다. 셋째, 그간 전통시장에는 적용되지 않았던 권리금 관련 규정이 앞으로는 정통시장에도 적용된다. 넷째, 대한법률구조공단에 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위한 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’가 설치된다는 것이다. 주택임대차보호법에 의한 ‘주택임대차분쟁조정위원회’는 대한법률구조공단 지부에 이미 서울, 대구 등 대도시 6곳에 설치 운영되고 있다.

제일 중요한 권리금 회수기회 보호 기간과 계약갱신요구권의 행사기간에 대해 살펴본다.

먼저, 법 제10조(계약갱신 요구 등) ①항에서 권리금 회수기회 보호 기간이 ‘임대차 종료 3개월 전’에서 ‘임대차 종료 6개월 전’으로 확대되었다. 임차인의 권리금 회수기간이 늘어나 임차인에게 유리하게 되었으며, 개정규정은 이 법 시행(개정 2018. 10. 16.) 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. 다음, 법 제10조(계약갱신 요구 등) ②항에서 계약갱신요구권의 행사 기간이 기존 ‘5년’에서 ‘10년’으로 늘었다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(개정 2018. 10. 16.). 개정법률 부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)는 법 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하여 일부 소급적용도 된다. 법무부 적용사례 예시를 보면 ①임대기간 2년의 임대차 계약을 체결하여 임대기간이 진행 중인 임차인은 계약갱신요구를 통해 개정법률 10년을 적용 받을 수 있다. ②최초 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 1회 갱신하여 4년째 임대기간이 진행 중인 임차인은 ①사안과 같이 개정법률 10년을 적용받을 수 있다. ③최초 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 2회 갱신하여 6년째 임대기간이 진행 중인 임차인은 임대인과 임차인의 합의로 계약 갱신을 하지 않는 한 개정법률 10년을 적용을 받을 수 없다. ④임대기간 5년의 임대차 계약을 체결하여 임대차기간이 진행 중인 임차인은 ③사안과 같이 개정법률 10년을 적용을 받을 수 없다. 마찬가지로 최초 임대기간 2년의 임대차계약을 체결 후 1회 갱신할 때 3년으로 계약한 경우도 ④사안과 같이 개정법률 10년을 적용을 받을 수 없다.

요약하면, 이미 임대차계약을 체결하고 있는 임차인은 개정법이 시행된 2018년 10월 16일 이전에 5년의 기간이 지나지 않았고, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신요구를 해야만 계약기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. 개정법 시행 당시 이미 5년이 지났거나 제때 갱신요구를 하지 않았다면 10년으로 연장될 수 없다. 개정법 시행 당시 이미 임차하고 있는 임차인의 경우에는 적법하게 갱신요구를 한 사람만이 보호받을 수 있을 것이다.

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